보증금반환채권의 공시방법에 관한 연구 / 이성진ㆍ이호행 247 보호’부터인데, 이때 최초로 보증금이 명문화 되었고, 이후 1989. 12. 30. 개정법률 제 3조의2 ‘보증금의 회수’규정을 통해 우선변제권이 전면 적용되고, 2001. 12. 29. 「상 가건물 임대차보호법」까지 제정됨으로써 건물임대차 대부분이 임대차보호법을 적용받게 되었다. 이 같은 제도적 보호아래의 보증금반환채권은 임대인의 동의 없이 처분 가능한 임차 인의 독자적 재산권으로 성장했는데, 다만 임대차가 본래 차임을 본질적 요소로 하는 만큼 담보객체로서의 보증금반환채권은 임대인의 채권을 우선 공제한 잔여채권이 된다. 임대인이 이 보증금으로 금융이익을 얻거나, 그 수단으로 수수하였다 하여도14) 같다. 이에 따르면 차임 등 임차인의 계약상 채무불이행이 없어야 하고 이에 대한 증명책임 은 임차인이 부담하므로,15) 이 같은 차임공제의 위험을 안고 있는 보증금반환채권은 교 환가치가 낮게 평가되기 마련이다. 그러나 차임이 없는 채권적 전세는 보증금 전액이 반환채권이고, 차임 외의 약정이 있더라도 당연공제 되는 것은 아니어서16) 사실상 임대 인의 반대채권의 존재를 해제조건으로 하게 되므로,17) 채권자들은 일반임대차(보증금부 월세, 전월세, 반전세)의 보증금반환채권보다 담보가치를 높게 파악하고 이를 선호한다. 나. 전세금반환채권 전세권은 존속기간 만료 등으로 전세권이 소멸하는 때 그 목적부동산으로부터 전세금 의 우선변제를 받을 수 있는 담보물권으로의 전환을 예정한 특유의 용익물권18)으로서, 전세권은 이행기에 도래하는 전세금반환채권을 담보하게 되는데, 이 전세금반환채권의 성 14) 2-3개월 분의 차임에 상당하는 보증금을 수수하는 관행이 일반적인 서구의 경우와 달리, 우리나라는 전세권 설정시 전세금이 지급되는 것과 유사하게 차임을 훨씬 상회하는 고액의 임대차보증금이 수수되는 실정은 금 융이익을 얻기 위한 목적이라는 것에, 김영주, “임대차보증금반환채권에 설정된 질권의 효력과 질권자의 우 선변제권”, 재산법연구 제36권 제4호, 2020, 235, 236면). 15) 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결; 대법원 1991. 10. 25. 선고 91다22605, 22612 판결. 16) 임대차와 관련된 채무라도, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 발생하는 채무의 경우에는, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것 은 아니라는 것에, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다65881 판결. 17) 임대인이 반환을 거부하려면 임차인의 채무불이행을 증명하여야 한다고 한다. 왜냐하면 우리나라에서 보증금 은 일시에 고액을 지급하며 그 이자는 차임에 충당되는 것이 보통이므로, 임차인이 차임지급을 불이행하는 경우는 있을 수 없기 때문이다(김형배 외 2인, 『민법학강의』 제8판, 신조사, 2009, 1371면). 18) 전세권의 법적성질에 관하여 용익물권 및 담보물권 겸유설에, 대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결.
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=