256 법무연구 제10권 (2024. 3.) 하기 위한 전제사실로 본다고 하더라도 그만큼 전세권의 수단화가 만연하다는 것이며, 전세권이 상당한 정도로 명목화 되어 있음을 뜻하는 것이라 할 수 있다. 다만 추정력에 도 불구하고 ‘공신력’68)은 인정되지 않는다는 점에서 등기외관을 신뢰한 것과 그 신뢰 에 과실 없음으로 실체적 권리관계에 대항할 수는 없다. 하지만 이 같은 제도의 경계는 법 관행과 특별법의 성장으로 상보적으로 접근하고 있다. 가령 보증금도 제한적으로 임대차등기가 마쳐진 경우나 임대차보호법이 적용되는 임대차계약에 있어 확정일자69)를 통해 그 실체와 이행확보를 간접적으로 확인하거나 소급작성의 여부로 책임재산의 건전성을 파악할 수 있는가 하면, 등기사항에 공시되어 있는 전세금이라도 전세금반환채권의 분리양도70)와 같이 채권양도의 대항요건을 별도 로 갖추어야 하는71) 등 그 실질에 맞게 상호 교차되는 영역에서 맞물리기도 한다. 다. 채권적 전세의 공시 임대차 중 순수한 채권계약인 월세와 달리 채권적 전세72)는 임차권에 내재한 물권 성73)으로 신용수수를 내포하고 있고, 전세권도 용익물권이 본체이기는 하나 금융수단으 로서 담보물권성을 겸하고 있는 점은, 중간지대에서 기능을 공유하는 법 현상의 모체들 로 받아들여야 한다. 앞서 보았듯이 보증금 회수에 관한 임대차보호법의 개정입법과 함 께 투하자본 회수라는 전세금 반환에 관한 개정입법이 연동74)된 것도 이 때문이다. 68) 등기의 공신력이 인정되지 않는 현행 등기제도 하에서는 등기기재에 부합하는 실체상의 권리관계가 존재함을 전제로 그 등기의 유효성이 인정된다(대법원 1969. 6. 10. 선고 68다199 판결). 69) 주택임대차보호법 시행령 제4조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조 제4항. 70) 대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결. 71) 전세권양도계약 및 전세권이전의 부기등기가 이루어진 것만으로는 전세금반환채권의 양도에 관하여 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없다는 것에, 대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결. 72) 역사적으로도, ‘貰’가 단순한 ‘借’ 이상 의미를 가진 것으로서 직접적인 傳貰라는 용어는 쓰이지 않았으나, 貰 賣는 轉貰, 轉賣가 가능한 가세세차 관행으로 오늘날의 전세관습의 기원이었다는 것에, 문준영, “구한국기의 임대차 분쟁과 전세 관습”, 법사학연구 제48호, 2013, 142면, 146면. 73) 일본의 근대민법 초안을 한 보아소나드(Gustave Émile Boissonade)는 임차권을 채권의 일종으로 파악하는 프랑스의 지배적 견해와는 달리 임차권을 물권으로 파악하여 초안에 반영하였는데, 임차권을 물권으로 파악하 려고 한 이유는 임차권의 대항력을 확보하고 임차권자에게 독자적인 방해배제청구권을 부여하며 임차권저당을 도입하기 위한 것이었다는 것에, 권재문, “전세권의 법적성질”, 법사학연구 제49호, 2014, 50면, 51면. 74) 1984. 4. 10. 개정시 전세금증감청구권(민법 제312조의2) 외에, 임대차의 묵시의 갱신을 따라 건물전세권의 법정갱신(민법 제312조)을 도입한 것도 채권적 전세와의 균형 때문으로 보인다.
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