보증금반환채권의 공시방법에 관한 연구 / 이성진ㆍ이호행 257 이와 같이 임대차보호법의 주된 관심은 「민법」의 임대차에 대한 특례로서 보증금의 회수와 그 보증금의 보호75)에 있었고, 채권적 전세의 보증금은 임대차의 본질을 상당부 분 벗어나 전세금과 다를 바 없음에도 임대차보호법의 수혜로 배당에 있어서는 전세금 보다 오히려 나은 보호이익을 누린다.76) 그럼에도 등기로 공시되지 않는 채권계약에 터 잡은 이상 대항요건의 구비는 여전히 공시방법으로서 불안정했고,77) 이 불안한 공시는 고액의 채권적 전세의 보증금을 확보하기 위한 임차인의 수요에 미치지 못함으로써 기 본적 보장에 더하여 사적 안전장치로 전세권설정등기를 중복하는 관행이 생겨난 것인 데, 이와 같은 이중의 권리보호이익으로 배당실무에서는 적지 않은 혼란을 낳는다.78) 전세권설정으로 권리보강을 하였으면서도 여전히 임대차보호법의 수혜도 함께 향유하기 위함이고, 이로 인해 보증금으로서의 배당이익과 전세금으로서의 배당이익을 비교하여 이익이 큰 쪽을 선택하게 한다.79) 그러면서도 제3자에 대하여는 역설인 이중공시로 혼란을 야기하는데, 처음부터 반전 세의 보증금만 전세금으로 등기하거나, 대상사례와 같이 전세금에 차임을 추가하는 경 우 전세금반환채권에 이해관계를 맺은 제3자의 기대이익은 공제나 상계로 손상 받게 된다. 권리를 두텁게 보장받기 위한 수요와 공시제도의 절충점을 찾아야 할 이유가 여 기에 있다. 75) ‘차임 등의 증감청구권’ 외에도, ‘월차임 전환시 산정률의 제한’을 통해 보증금이 월 단위의 차임으로 전환되 어 일실되는 것을 막고자 하는 것 또한 보증금 보호의 일환이라 할 수 있다. 76) 예컨대, 전세권과 같은 순위라도 채권적 전세의 보증금은 설령 임차권등기를 마쳤더라도 등기일이 아닌 ‘대 항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때’(법원행정처, 『법원실무제요 민사집행Ⅱ』, 2014, 593면)를 기준으로 배 당하고, 설정부동산 환가액에서만 배당받는 전세권과 달리 대지가액을 포함(주택임대차보호법 제3조의2 제2 항, 상가건물 임대차보호법 제14조 제3항)하여 배당을 받는다. 77) 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회의 통념상 그 주민등록으로써 임차인이 당해 임대차건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있음을 인식할 수 있는지의 여부에 따라 결정된다 고 할 것이라는 것에, 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결. 78) 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 주택 및 상가건물임대차보호법상의 우선변제권의 요건을 갖 춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받게 되는 경우가 있고, 나아가 전세권설정계약서에 날인된 등기 소의 일부인도 확정일자로 보아야 하므로(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결), 부지의 매각대금에 대한 배당순위도 전세권등기일자를 기준으로 판단하여야 하 는 경우가 있을 수 있음을 유의하여야 한다(법원행정처, 『법원실무제요 민사집행Ⅱ』, 2014, 490면, 491면). 79) 갑 명의의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문 에 갑이 위 전세권설정등기 전에 건물소유자와 전세계약을 맺고 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법 제 12조, 제3조 제1항에 의하여 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아니다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 93다10569 판결).
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