가등기에 적용되는 제척기간과 소멸시효 / 권오복 73 채권자는 가등기담보법 제3조제1항에 따른 담보권실행의 통지 당시의 담보목적부동 산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(청산금)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선 순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다(가담법 4①). 담보목적물을 매각해 현금화하여 채무의 변제를 받는 것이 담보권의 전형적인 실행방 법이고, 담보권의 성격이나 합의에 따라 담보물 가액에서 피담보채권액 등을 빼고 남은 금액을 채무자에게 지급함으로써 담보물의 소유권을 넘겨받는 방식도 가능하다. 채권자가 어떤 방법을 선택하든지 목적물의 교환가치를 파악하여 피담보채권의 만족을 도모하는 것이 담보권 실행의 본질이고, 담보물의 소유권 변동은 그에 뒤따른 결과일 뿐이다.107) 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담 보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기(本登記)를 청구 할 수 있고, 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에 관하 여는 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다(가담법 4②③). 가등기담보법 제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득)제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 다만, 청산기간이 지 난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니 하다(가담법 4④). 가등기담보법의 규정에 따른 청산절차 진행 전에 신청된 강제경매에 의하여 제3자에 게 소유권이전이 된 이상 담보가등기권자는 더 이상 위 가등기에 기한 본등기를 청구 할 수 없다.108) 법무사 비용이나 중개수수료 등은 제3자와의 매매계약 체결이라는 형태로 실시되는 처분정산 방식에 의한 담보실행 과정에서는, 거래관행상 통상적으로 소요되는 비용이므 로, 채무자가 부담하는 것이 타당하다. ㈏ 청산금지급통지, 청산금 지급과 매매완결권행사 107) 대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다266177 판결 108) 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결
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