74 법무연구 제10권 (2024. 3.) 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하 기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 가등기담보법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(청산기간)이 지나야 한 다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다(가담법 3①). 그러나 가등기담보법은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 한하여 그 적용이 있다 할 것이므로, 가등기담보부동산에 대한 예약 당시의 시가가 그 피담보채무 액에 미치지 못하는 경우에 있어서는 같은 법 제3, 4조가 정하는 청산금평가액의 통지 및 청산금지급 등의 절차를 이행할 여지가 없다.109) 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 형식상 매매예약을 등기원인으로 하 고 있지만 실제상으로는 가등기권자의 청구가 있으면 별도의 매매완결권의 행사를 요하 지 아니하고 언제든지 본등기를 경료하기 위한 것이라면 가등기권자는 언제든지 가등기 에 기한 본등기의 이행을 청구할 수 있으나, 110) 담보가등기의 설정시에 정산절차를 사 전에 행사하도록 정한 경우에는 그 정산절차를 행사하여야 할 것이다. ㈐ 소유권취득과 가등기 및 본등기말소청구 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담 보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있고, 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무(引渡債務)의 이행에 관하여는 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다(가담법 4②③). 여기서 동시이행항변권이란 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리이다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다(민 536①. 가등기담보법이 시행되기 전에 채권자가 채권담보의 목적으로 부동산에 가등기를 경료하 였다가 그 후 변제기까지 변제를 받지 못하게 되어 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기 109) 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다27611 판결 110) 대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2583 판결
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