商街建物貨貸借保護法의 問題點과 改善方案 음〈左 규정하고 있다商街建物貨貸借保護法 제2 조 제1항). 여기서 제3자에 대하여 효력이 있다는 것은 임 차권의 대항력을 의미하는대, 그 의미는 입대차 관계의 촌속중 임대차목적물이 제3자에게 양도 된 경우에, 당사자 사이에승계에관한 별도의 약 정이 없더라도 법률의 힘에 의하여 讓受人은종 전의 임대인의 임대차계약상의 지위를당연히承 繼하게 된다는 것을 말한다.1491 對抗力의 인정범위에 관하여 학설상의 대립이 있어 왔으나우리나라의 통설은 임차인이 임대차 계약에 따라 임대인에게 주장할 수 있는 모든 권 리를 讓受人에게도 주장할 수 있다는 견해로 집 약되고 있다.150) 따라서 임대차계약의 촌속 중에 임차건물이 매매되거나 경매된 경우라도 임차인 은讓受人이나競落人에게 임대차관계의 존속을 주장하면서 임자건물을 계속하여 사용하거냐 보 증금 또는전세금의 반환을 청구할수 있게 된다. 2.對抗力의 取得要件 가. 貨貸借가 적법하게 存在할 것. 商街建物質貸借保護法上對抗力이 주장될 수 있는 論理的 전제로 해당 건물에 대한 貨貸借가 유효하게 존재하여야 한다. 따라서 상가건물을 불법으로 점유한 경우에는 임대자계약이 존재하 지 않으므로 대항력을 취득할 수 없.:il， 임대자계 약이 無能力者나 無權代理人에 의하여 체결된 경우에는 追認을 받지 뭇하는 한 對抗力을 취득 할수없다. 또한 임대인과임자인사이의 貨貸借 대항력은 생기지 않는다.151) 그러나 상가건물의 소유자는아니지만상가건물에 관하여 적법하게 임대자계약을 제결한 수 있는 권한을 가진 貨貸 人과 제결한 임대차계약은 商街建物貨貸借保護 法의 적용을 받는다.152) 또한 외관상으로는 임대 차계약의 형식을 취하고 있지만 실질은 주택의 사용 • 수익의 목적이 아니고 단지 상가건물소유 자에 대한債權을 담보할목적으로 임대차계약을 형식적으로 체결한 경우에는對抗力을취득할수 없다.15:J) 임자인은임대인의동의를 얻어 임대자를讓渡 하거냐轉貸할수 있는바, 임차인이 임대인의 동 의없이 讓渡냐 轉貸를한경우에는 임대인에 대 하여 그 행위로대항할수 없다. 그러한임대자계 약이 존속기간의 만료 또는 解止權의 행사로 인 하여 종료한 경우에도 임자인이 보증급을 반환 받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 보 므로 그 기간 내에는 對抗力은 여전히 존재한다 (商街建物貨貸借保護法 제9조 제2항)． 또한 민법 제621조 재2항에 규정한 貨借權의 등기도 對抗 力이 있음은주지의 사실이다. 나. 商街建物의 引渡가 있을 것 상가건물의 引渡란상가건물에 대한 사실상의 지배인 점유의 이전을말하는 것으로상가임자권 의 對抗要件중 제1의 요건이다. 상가임대차에 있어서 상가건물의 인도방법에 있어서 貨貸人으 로부터 열쇠를 인계받는다든가, 임자건물을 영 업의 용도에 맞게 수리를 하는 등 사회통념 또는 거래관념상 임자건물에 대한 사실상의 지배가 契約이유효하기 위해서는임대인은고상가건물 m 의 소유자나 處分權限을 소유하고 있어야 한다. 14:l) 민일 영 전계 서(許 6), 22:J 면 상가건물의 처분권한을 갖지 않은 임대인으로부 터 임차권을 설정 받은 임자인이 설사 상가전물 의 引渡와사업자등록 등의 요건을갖추었더라도 15'.l ) 이범주, 주댁임차권의 대항력, 온산 방순원선헝고희기닌논문 집, " 984, 173-174면 l !::l ) 다판 I 9ffi. 12, 12, 95다32037. 15') 다핀 19안) ·o. 12, 95대22283 153) 서울고판 9혀 10. 2q 84나1128. 대안법무사업외 45 I
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