商街建物貨貸借保護法의 問題點과 改善方案 貨貸借保護法 제15조)． 그러나 임차인이 양수인 과 새로운 내용의 임대자계약을 체결하는 섯은 무방하다. 對抗力 있는 임대차의 기간이 종료한 후 입대 차보증급을반환하기 전에 임대건불이 양도된경 우에 있어서 임대차보증금을 반환하기 전까지는 여전히 임대차관계가 촌속하므로(高街建物貨貸 借保護法제9조 제2항) 임대인의 지위가 승계된 다고 할 것이다. 이처럼 임대인의 지위가 當然承 繼되는반면, 임차인의 대항요건은 등기된貨借 權에 비하여 그 공시가불완전하기 때문에 임자 건물을매수하려는 자가 임대차계약의 내용에 관 하여 문의한 경우에 貨借人은 이를 전실대로 고 지할 의무가 있는지 여부에 대하여 住宅貨貸借保 護法은 긍정한다.1&앙)이에 대하여 商街建物貨貸借 保護法은 제4조에서 등록사항의 閣覽• 提供을 규정하여, 관할세무서장은 이해관계인의 열람 요청에 대하여 정당한 사유없이 거부합 수 없다 고 규정하여(商街建物貨貸借保護法 제 4조 제1 항) 상가건물의 임대차관계를 공시하여 선의의 피해를 최소화하기 위히여 노력하였으나 만약 貨 借人이 사실대로 고지하지 않아서 상가임대차 관 계가 일치하지 않을 경우 利言關係人은 오히려 혼란이 우려됩 뿐만 아니라 그러한 혼란으로 인한 피해는 임대안에게 주어질 것이므로 住宅貨貸借 保護法에서 인정되는 임자인의 眞實告知義務189) 는 劑封建物貨貸借保護法에서도 안정된다 할 것 이다. 임자인과讓受人사이에서 法定承繼의 효과를 배제하는내용의 특약을하더라도입자인에게 불 리한 약정으로그 약정은무효이디信付街建物貨貸 借保護法제 15조). 當然承繼 되는 입대자계약의 내용을 구제적으 로살펴보면다음과같다. (1)借貨額지급시기 및 지급방법에 관한약정 은 모두그대로승계되며자임증액에 관한특약 도 모두 승계될 섯이냐 片面的 强行規定(商街建 物貨貸借保護法 제15조)에 반하는 특약은 무효 이므로 승계되지 아니할 것이다.190) 또한 입대차 보증급의 증감에 관힌 특약, 장래 일정시기에 임 대보증금을 지급하기로 하는 특약이 그대로 승계 된다고 해석하는 견해가 있다.191) 그러나 차임의 감액에 대힌 특약은 임차인을 害하지 않으므로 인정될수 있으나증액에 대한특약규정 중高街 建物貨貸借保護法제11조, 同法施行令에서 규정 한자임증액의 법위를초과한특약은 임차인에 게 불리한 규정으로 무효라고 하여야 할 것이다. 이미 발생한연체차임재권은따로재권양도의 요 건을 갖추지 아니하는 한 당연히 승계되지는 않 는다. 따라서 위 연체자임재권을 따로 양수받았 다면그자임 연체액이그期의 차임액에달한것 을 이유로 임대차계약을 해지할수 있으나 그렇 지 아니한 때에는승계 이후의 연체차임이 고 期 의 차임액에 달하여야吐 미로서 해지할수 있다. (2) 貨貸借保證金과 未登記傳貫의 傳貫金도 당 연히 승계된다. 임대자보증금의 성격은 停止條 件附 먄환채무를 동반하는 금전소유권의 이천 즉 임자인이 고 재무를 담보합 목적으로 급전의 소유권을 임대인에게 이전하고 임대자 종료 후 임차인에게 債務不履行이 있으며 그금액 중에서 당연히 변세에 충당하기로 약정하여 수수되는 금 전이라고합이 통설이다.19각 임내자계약 종료시 밤생하는 임자보증금 또는 전세금의 반환재무도 讓受人에게 免責的으로- 이 전된다. 그전까지 연체된자임이 있을경우양수 團 188)대판 192l. 11, 24, 87나가 1708, 189) 대만 2000, I. 5, 99다4307, 190)조용완, 전게논운(H 181), 476:서 191)조용원 전계논문(U 181), 478면 193민일영, 전기|서(計 6), 223면 오정렬 전게논문(証 1대. 42먼 이승호| 전계논문(U 18) 78면, 검효석, 전게서M l여) 124면 대안법무사업외 51 I
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