商街建物貨貸借保護法의 問題點과 改善方案 임대차의 종료시에 행사할 수 있는 권리이므로 임자인은 당연히 신소유지에게 이를 대항할 수 있다고 보아야 한다. 必要費償還請求權은 임차 인이 지출한때에 곤행사할수있는것이므로종 전 소유자에게 이미 발생힌 권리이므로 이를 신 소유자에 대하여 행사할 수 있는지 의문이 있으 나 목적물의 보전을 위하여 지급힌 비용이므로 고 재무가당연히 신소유지에계 승계된다고 보아 도불합리한점은없다고보여전다. 나. 抵當權者와의 關係 (1) 抵當權과 貨借權의 衝突 低當權과 貨借權은 통상의 담보권과 用益權의 관계와 같이 임자건물에 抵當權이 설정되어 있 다는 것만으로는 서로총돌하는문재가 발생하지 않는다. 그러나 抵當權의 실행에 의하여 競落人 이 임자견물에 대한 所有權을 새롭게 취득하게 되면 그 소유권과 임차권이 서로 충돌하게 되는 문재가 발생한다. 즉 임자견물이 抵當權 능의 실 행에 의하여 경매되는 경우 저당권설정전 또는 저당권설정 후에 설정된 임자권은 어떻게 보호를 받는가 하는 문제가 있다. 判例는 「경매의 목적 인 부동산위에 촌재하는권리로서 경매인의 권 리보다 후에 등기된 권리는 저당권의 실행으로 소멸한다」고 判示하였고199!, 이러한 판례에 따라 민사집행법 제91조는 이에 관한 문제를 立法的 으로 해결하였다. 따라서 民事執行法에 의한 경 매가 행하여전 경우에 있어서 抵當權設定 후에 선후에 따라 결정될 것이다. 저당권과 대항요건 을 갖춘 임자권의 총돌문저臣」 첫째, 입자권의 대 항력취득일자가 저낭권의 등기일자보다 앞선 경 우, 둘째, 저당권의등기일자가 임차권의 대항력 취득일자보다 앞선 경운 셋째, 제1순위 지당권 과 제2순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차 권이 촌재하는 경우로나누어 볼수 있다. (2) 貨借權의 對抗力 取得日字가 抵當權 의登記日字보다앞선경우 이러힌 정우에는 임차권이 抵常權보다 先順位 의 권리에 해당하므로 임차권은 소멸하지 않고 抵當權의실행에 의하여所有權을취득한競落人 에 대하여도 대항할 수 있다.2(XJ'따라서 임차인은 임자보증금을 반환 받지 못하는 한 경락인의 明 渡請求를 거절할 수 있으며 이때의 임자인의 임 차보증금과 競落人에 대한 건물명도는 同時履行 의 관계에 있다.goD 임자인이 경락인에 대하여 대 항한 수 있다는 의미는 임차건물에 대한 소유자 사바뀌더라도 임자인이종전의 임대인에계 주장 할 수 있었던 임대자계약의 효력을 새로운 소유 사에 대하여도주장할수 있다는 의미이다. 임자 인이 경매절치에서 配當要求를 하여 보증금의 우 선변제를요구하거나 배당요구를 하지 않고 경락 인에게 대항하는 것은 임자인의 선택에 의하여 결정하여진다. 그러나 配當要求를 하였나가 배 당요구의 終期가 지냐면 배당요구에 따라 경락인 이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우에 해당되 어 배당요구를 철회합 수 없디{民事執行法 제88 대항력을 취득한 임차권은 임차건물의 競落에 의 조 제2항). 이는 舊 民事訴松法에 의한 부동산경 하여 소멸한대商街建物貨貸借保護法 제8조)． 다 m 만 보증금이 전부 변제되지 않은 대항력을 갖춘 199)대단 198/. 2. 24, 8(대가1933 임자인은 民事執(규去上의 이른바 등기된 권리와 200)~1!법원예규 송민 83-1, 무동산겅매절차에서 대함력있는 임차 인에 대한 배당亡부, 1983, ti, ' 4 서울크판 19입 4 2ti, 83 그 성 질 이 같은 것으로 볼 수 있으므로 결국 競落 1.f3565 광주고판 198'1. 7. 20, 341 1· 06 201 'rH단 19ffi. 6. 21, 8(대가2:,09: 대판 19ffi. 6. 26, 98대2(간4; 人의 所有權과貨借人의 貨借權의 충돌문계는 抵 [|1단 19由. 7. '0. 93|1훌45 當權의 등기 일자와 임차권의 討抗力取져뮤 日 宁의 대안법무사업외 53 I
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