商街建物貨貸借保護法의 問題點과 改善方案 人인 所有者가 바뀌더라도 임자인이 신소유지에 구비한 貨借權 또는 用益物權이 고 이후에 대항 대하여 종선 임대자의 효력을 주장할수 있다는 데 불과하지 경매절치에서의 우선변제권까지 인 정된다는것은 아니기 때문에 결국 제2순위 저당 권자는 임차권자보다 열후의 지위에 있으면서도 제1순위 저당권자가 배당받고 납은 낙찰대금으 로부터 임차인보다 우선변제를 받게 되는 불합리 힌 결과가생겨나기 때문이다. 중간임자인의 임차권에 대하여 住宅貨貸借保 護法에서는 討抗力否定說205)' 討抗力 肯定說206)' 優先辨濟權認定說2071의 이론으로 나누어지고 있 으나, 통선 멋 판례는 이 러한 경우 중간임자인에 계 우선변제권을 인정한다면 경락인은 임차권을 승계하는것이 되어목적부동산의 경매가격은그 만큼 低落되어 임차권보다 선순위인 제1순위 저 당권자를 害하게 된다. 따라서 후순위 저당권에 의한 경매의 신청인 경우에도 당해 부동산은제1 요건을 구비한 임자권 또는 用益物權에 우선한다 고 해석한다.2OOi (2) 優先的效力의 意味 討抗要件을 취득한貨借權 또는用益物權이 그 이후에 對抗要件을 구미한 임자권 또는 用益物權 에 우선한다는 의미는구제적으로 무엇을 의미하 느냐에 대하여 종래 학설은 3가지의 견해로 나뉘 어져 있다. 첫째 임차권보다 냐중에 對抗要件을 구비한 用益權은무효이거나 적어도 임차권의 대 항을 받는동안은 그 효력이 정지된다는 견해, 둘 째 대항받는 用益權이 재권인 경우에는 그 효력 이 부인된다는 견해, 셋째 기본적으로는 둘째의 견해와같으나다만用益權이 임차권인경우에는 대항력의 문제로 보지 아니하고 재권의 先行主義 문제로 보아 소유사가 어느 한쪽의 입자인에게 순위 저당권의 설정당시의 상태로경매에 부쳐지 목적물을 引渡합으로서 다른 쪽은 履行不能이 고 경락인은 위 상태로 所有權을 취득하여 임자 된다는 見解 등이다. 생각컨데 用益物權者 상호 인은 경락인에게 대항한수 없다고 이해하고 있 간에 임자권의승계를인정하는 것은用益物權의 다. 이는 舊民事訴沿法이 消除工義들 채택하고 성질상 불합리하므로, 대항요건을 취득한 先順 있기 때분이다. 이에 비하여 民事執行法은 消除 工義물원직으로 하고弓|受主義를 병용하여 규정 하고 있으냐208) 종간입자인에 대하여는 규정이 없으므로이는종래의판례 • 학설에 의하여 해결 됩것이다. 다. 用益物權者와의 關係 (1) 用益物權과 貨借權의 衝突 貨借權의 목적 이 된 상가건물에 地上權 傳貫 權이 동시에 설정되어 貨借權과用益物權이 상호 충돌하는 경우 또는 두 개 이상의 貨借權이 상호 충돌하는 경우 그 우선적 효력은 어떠한기에 대 해,통설은 貨借權과用益物權또는貨借權상호 간에 총돌이 발생한 경우에는 먼저 對抗要件을 位의 임자권이 존재하는 경우 그 이후에 성립된 다른 用益物權은 부효이거나 그 효력이 정지된다 고 보아야 할 것이다. 따라서 첫 번째의 견해가 타당하다고 본다.210! 등기된 임자권과 商街建物質貸借保護法상의 대항요건을 갖춘 임자권이 경합하는 정우에 있어 서 住宅貨貸借保護法에서는 양자의 임차권 대항 려에 아무런 질적 차이가 없으므로 그 우선순위 團 205)이영준, 물권법, 박영사. 2001, 813면, 김정현 겅대실무요론 (상) , 한국사법행정학회 1이5, 553 - 554'면 조용된 전거|논 문(；主 181), 482면 이하 206)검민턴, 전게논문(,,! 177), s58먼 이재성, 부동산의 겅막과가 등기의 효력, 이재성핀례평석집(VI), ·998, 373면. 207)고성룡, 개정 주댁임대차보호법으| 제문제, 떤례월보 7, 1984, 12-13면 208)박두환, 민사집행 법, 법률서원, 2002 3)6면 209)이범주, 전계논문(,,:t 150l 185-1 86면 2·0)同旨 이범주, 전거|논문@主 1g가 186면. 대안법무사업외 55 I
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