ᩄᥴᬵ ••• k--, 5. 미국 •••• 할을하는것이댜 이와 같이 비교적 완벽한 절차에 의하면서도 부실등기가촌재한다고한다. 이 경우를 대비하 여 등기에 공신력을 인정하고있다? 다만스위 스와는 달리 법률행위에 의한 취득의 경우에만 한정하며 취득자가 악의가 아니면 비록 중과실 이 있더라도선의취득이 인정된다. 결국 독일법의 경우에는 물권행위의 독립성, 무인성이 인정되어 등기는물권행위만을공시하 면 되므로 물권행위 또는 이의 대용물인 등기허 락을 공증하여 등기소에 제출게 함으로서 등기 와 실제를 일치시키고 였다. 다만 등기권리자 또 는 등기의무자가단독으로 할수 있게 하여 등기 신청 자제에는 별 의미를두는것 같지 는 않다. 미국 부동산의 공시방법으로는 레코딩 시스템 (등록제도)과토렌스시스템18)(등기제도)이 있다. 레코딩 시스템이란 권원에 관계된 증서를 부 동산권리자가 등록소에 제출하면 등록소에서는 제출한 증서를 일정한방법에 따라 편철하는 제 도이댜 등록소는해당부동산이 누구의 토지인 지를 적극적으로공시하는 것이 아니라 당사자 가 제출한 증서를 보관할 뿐이다. 따라서 권원 의 상태에 대한 정보는 개개인이 직접 또는 권 원보험회사나 변호사를 통하여 증서를 조사한 후스스로결론을내야한다.19) 권원에 관계된 증서 중 가장 대표적 인 것은 부동산매도인이 매수인에게 교부하는 날인증서 (D:)ed)이 댜 이 날인증서는 공증을 받아야 하나 공정증서를 작성하는 것은 아니고 날인증서의 작성명의인이 실제 매도인이 틀림없다는 사실 즉 성립의 진정을 공증하는 것이어서 내용의 진 정을 공증해 주는 것은아니며 더구나 공증인의 자격이 엄격한 것도 아니다.20) 이와 같이 공시세도가 허술하여 매도인이 실 세로 권원을갖고 있는 자인지를 판단하기 어렵 댜 이에 따라 Escrow 제도가중요한 역할을한 댜 Escrow란 당사자 쌍방에 대하여 중립적인 제3자가 양도인으로부터는 물건을 인도받아 양 수인에게 인도하고 양수인으로부터는 대금을 지급받아 양도인에게 이전해 주는 제도로서 부 동산 거래 시 통상 Escrow가 개설되며, Eocrow agent'"가 권원조사, 권원보험가입 등 의 업무를 주선하며 매도인은 Escrow agent에 게 날인증서를 교부하고 매수인은 Escrow agent에게 매매대금을교부한다.22) 다만 이 레코딩 시스템 하에서의 등록은물권 변동의 요건이 아니 라 2중양도 등의 경우에 우 선순위를 정하고 제3자에게 효력을 주장할 수 있는 역할만 하며23) 프랑스의 경우와는 달리 사 실상 공산력이 인정되고 있다고 평가되지도 않 는다. 2 ~ 토렌스 시스템이란 권원자체를 등기하고 등 기에 권원의 확정적 효력과 공신력을 부여하는 제도이다. 권원은 최초의 등기에 의하여확정된 댜 최초의 등기는 소유권을 선언하는 사법적 절차합로서, 철저한 권원조사를 통하여 권원의 뿌리를 밝혀 그로부터 현재의 권리자에 이르기 。 17) 8GB gg:,조 18) 토렌스 시스템은 현재 몇 개 지방 이외에는 거의 활용 을 하지 않는다고 한다. 19) 박홍래, “미국재산법 전남대학교 출판부 223면 20) 공증인0 1 될 수 있는 자격요건은 주마다 다르나 예긴 대 미주리주의 경우를 보먼 18\11 이상의 투표권자로서 공증업무를 하고자 하는 카운티에 가주하고 있어야 하 고 영어를 쓸 줄 알아야 한다는 식이다. 김상용 "등기 원인증서의 공증에 관한 비교고찰"， 등키의 이른正 실 무에 관한 제문제 2. 등7 1 학회, 49먼 21) 통상 에스크로회사, 에스크로 사무소, 권원브헝회사, 년 로사 등이 에스크로 업을 남당하고 있다. 김상용, 앞의 논문, 48먼 2건 검상용 앞의 논문, 48먼 23) 자세한 것은 박홍래, 잎의 책 227먼 이하 참조 24) 김상용 “부동산등기의 공신력"， 토지법학 1얗힌, 한국토 지법학회 23작건 I 12 12일모 庶 玄宁 하 l卜 心吉 心 { k b \心F5零l卜 心
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