2009 법무사 3월호

16 法務士 3월호 論 說 * 주택임대차보호법상 소액보증금 및 최우선 변제 금의 범위 � (2008. 8. 21. 개정~현재) 2. 현장 답사 1) 부동산 경매에 있어 경매 목적물의 현장답 사는필수적이다. 집행관이현황조사보고서를작성하여매각물건 명세서에 첨부하도록 되어 있다. 그러나 이 현황 보고서가 100% 정확하다고할수는없다. 집행관 이 현장에 나가보면 소유자 및 임차인을 만날 수 없는 경우가 허다하고 만약 만나더라도 허위신고 를하는수가많다. 그렇기때문에경매에참가하기이전에목적부 동산을 직접 찾아가서 주변시세를 알아보고 감정 가와 비교를 해보고 부동산의 상태와 주변환경, 장래의 전망, 주변도로 사정을 꼼꼼히 조사함이 필요하다. 2) 주택이자리잡고있는방향또한중요하다. 우리나라는 겨울에는 북서풍이 불고 여름에는 동남풍이불어오기때문에주택의방향은남쪽또 는동남쪽을향하고있어야겨울에는따뜻하고여 름에는시원하며, 아침에뜨는태양에서자외선이 풍부하여살균작용을하며오후에는적외선이많 아음식을부패시킨다. 3. 양질의 경매물건 1) 부가가치가높은주택 (1) 단독주택은북쪽이높고남쪽이낮은대지에 축조된남향집이고동쪽에대문이있는집이 좋다. (2) 일반주거지역, 상업지역, 준주거지역에 있 는 100평이상의토지가좋다. (3) 진입로가 좁거나 막다른 골목의 주택은 피 하는 것이 좋은데 이런 주택은 도난사고가 빈번하다. (4) 주택의 도시계획을 확인한 결과 개발가능성 이있는지역은양질의부동산이다. (5) 대지형태는정방형, 장방형이좋다 (6) 그린벨트내에 있는 낡은 주택을 경락 받아 증개축을하여가치를높일수도있다. 2) 경매를받아리모델링을하여새로운물건 을창조할수가있다. 한때, 대구 동부터미널 부근에 있는 오래된 여 관이 매물로 나왔는데, 그 당시에 건물이 낡고 흉 하여 경매시 최저가격을 이루었고 약 3회 유찰하 여 감정가격이 1/2 정도 하락하고 여관으로서 최 저가격이고향후비젼이없는물건이었다. 그런데, 이 건물을 리모델링을 하여 사무실로 개조하여 사용하게 되었는데, 그후 도시계획후에 교통이편리하고주민이많이살게되어사무실이 나 상가로서 최적지가 되었고 금상첨화로 부근에 고급 아파트 단지가 생겨 시간이 지날수록 금 싸 라기땅이되었다. 3) 명도받기쉬운부동산 낙찰자의 입장에서는 부동산을 빨리 명도 받아 야만비용이절감되는데, 명도하기쉬운부동산은 다음과같다. (1) 비어있는물건 (2) 소유자와채무자가점유하고있는건물 (3) 소액임차인이배당받을수있는건물 수도권 중 6,000만원 이하 2,000만원 수도권 과밀억제권역 정비계획법 광역시(군지역과 5,000만원 이하 1,700만원 인천광역시 제외) 기타 지역 4,000만원 이하 1,400만원 대상지역 보� 증 금 최우선 비� � 고 변제액