16 法務士3 월호 論說 * 주택임대차보호법상 소액보증금 및 최우선 변제 금의범위 (2008. 8. 21. 개정~현재) 2. 현장답사 1) 부동산 경매에 있어 경매 목적물의 현장답 사는필수적이다. 집행관이 현황조사보고서를 작성하여 매각물건 명세서에 첨부하도록 되어 있다. 그러나 이 현황 보고서가 100% 정확하다고 할 수는 없다. 집행관 이 현장에 나가보면 소유자 및 임차인을 만날 수 없는 경우가 허다하고 만약 만나더라도 허위신고 를하는수가많다. 그렇기 때문에 경매에 참가하기 이전에 목적 부 동산을 직접 찾아가서 주변시세를 알아보고 감정 가와 비교를 해보고 부동산의 상태와 주변환경, 장래의 전망, 주변도로 사정을 꼼꼼히 조사함이 필요하다. 2) 주택이 자리잡고 있는 방향 또한 중요하다. 우리나라는 겨울에는 북서풍이 불고 여름에는 동남풍이 불어오기 때문에 주택의 방향은 남쪽 또 는 동남쪽을 향하고 있어야 겨울에는 따뜻하고 여 름에는 시원하며, 아침에 뜨는 태양에서 자외선이 풍부하여 살균 작용을 하며 오후에는 적외선이 많 아 음식을 부패시킨다. 3. 양질의경매물건 1) 부가가치가 높은 주택 (1) 단독주택은 북쪽이 높고 남쪽이 낮은 대지에 축조된 남향집이고 동쪽에 대문이 있는 집이 좋다. (2) 일반주거지역, 상업지역, 준주거지역에 있 는 100평 이상의 토지가 좋다. (3) 진입로가 좁거나 막다른 골목의 주택은 피 하는 것이 좋은데 이런 주택은 도난사고가 빈번하다. (4) 주택의 도시계획을 확인한 결과 개발가능성 이 있는 지역은 양질의 부동산이다. (5) 대지형태는 정방형, 장방형이 좋다 (6) 그린벨트내에 있는 낡은 주택을 경락 받아 증개축을 하여 가치를 높일 수도 있다. 2) 경매를 받아 리모델링을 하여 새로운 물건 을 창조할 수가 있다. 한때, 대구 동부터미널 부근에 있는 오래된 여 관이 매물로 나왔는데, 그 당시에 건물이 낡고 흉 하여 경매시 최저가격을 이루었고 약 3회 유찰하 여 감정가격이 1/2 정도 하락하고 여관으로서 최 저가격이고 향후 비젼이 없는 물건이었다. 그런데, 이 건물을 리모델링을 하여 사무실로 개조하여 사용하게 되었는데, 그후 도시계획후에 교통이 편리하고 주민이 많이 살게 되어 사무실이 나 상가로서 최적지가 되었고 금상첨화로 부근에 고급 아파트 단지가 생겨 시간이 지날수록 금 싸 라기땅이되었다. 3) 명도 받기 쉬운 부동산 낙찰자의 입장에서는 부동산을 빨리 명도 받아 야만 비용이 절감되는데, 명도하기 쉬운 부동산은 다음과같다. (1) 비어 있는 물건 (2) 소유자와 채무자가 점유하고 있는 건물 (3) 소액 임차인이 배당 받을 수 있는 건물 수도권중 6,000만원 이하 2,000만원 수도권 과밀억제권역 정비계획법 광역시(군지역과 5,000만원 이하 1,700만원 인천광역시제외) 기타 지역 4,000만원 이하 1,400만원 대상지역 보증금 최우선 비 고 변제액
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