2009 법무사 3월호

대한법무사협회 17 부동산 경매의 이론과 실제전략 (4) 점유자나 채무자가 소유자와 친인척 관계로 서위장임차인의가능성이� 농후한건물 (5) 임차인의수가적은건물 (6) 경매개시결정이후에점유자가있는건물 4) 재테크물건 (1)하자있는물건으로남들의관심밖에있을것. 대항력, 지상권, 노후된건물등으로권리관계 가복잡하니까일반인들이꺼리는물건이다. (2)오지나지방까지범위를넓혀서살펴보는것. 첫째경쟁자가없어홀가분하다; 성주, 고령, 의성, 상주등 5) 경락부동산에관리명령신청 경락이확정되면채무자겸소유자는자기의소 유물을상실할수있다는강박관념에서집을비우 고 부동산의 내부 기자재를 파손 및 이전할 우려 가 있어 경락인 또는 채권자는 관리명령을 신청 하는 수가 있는데 이런 경우 법원은 관리인을 선 임하여목적물을인도할때까지관리를위임할수 있다. 6) 외견상함정이있어보이는물건 경매물건에는부모, 형제가선순위세입자로등 재된 경우가 있는데, 이는 사실상 법률적으로 인 정할 수 없는 경우가 허다하여 낙찰후에 권리가 소멸된다. 또한 법정지상권이 있으나 낙찰 후에 소멸되는 경우가 있어 이런 물건은 특히 수익이 높다. 제3절함정피해가기 1) 권리분석통달 최초 저당권설정일보다 전입신고가 늦은 세입 자라면 낙찰자가 물어주지 않아도 된다는 권리관 계의 파악을 위시하여 지상권, 유치권, 전세권등 의분석, 주택임대차보호법상세입자의대항력유 무와 배당요구, 확정일자등의 파악은 경매참여에 있어매우중요한고려사항이다. 경매시장에서는 유찰된 물건은 권리상 어떠한 함정이 도사리고 있다는 문제의식을 가지고 경매 에임하고그래도의문이생기면전문가의자문을 받아보는것이실수를없애는길이다. 2) 피상적인� 상식을가지고입찰에응하려는 태도는금기사항 일반 투자자들은 몇 번의 경험과 상식으로 혼 자경매입찰에참여하는경우가많다. 그러나, 상 업시설 및 특수한 물건은 철저한 사전조사가 필 요하다. 특히외관상흠이없을듯한물건중에도지분등 기, 유치권, 법정지상권등제한사유때문에낙찰 받은부동산에대하여보증금을버리고포기하는 수도 있다. 그리고 일부 대지와 농지가 섞여 있는 경우농지취득자격증명이필요하다. � 3) 낙찰로말소되지아니하고낙찰자에게인 수되는권리가있다. 제일먼저설정된저당권보다선순위에있는권 리들 지상권, 가처분 순위 가등기 등은 낙찰자에 게 인수되며, 법정지상권이나 유치권자는 등기부 상등재되어있지아니하는데도순위에관계없이 낙찰자에게대항할수있는권리이다. 최선순위의 저당권보다 빠르고 경매신청등기 보다 빠른 권리들 가등기, 가처분, 지상권, 전세 권, 선순위보증금등은경락인에게인수된다. 가압류는 저당권보다 선순위라 하더라도 순위 와 관계없이 소멸되고, 후순위의 가등기, 가처분 도 소멸된다. 담보물권보다 후순위의 용익물권 즉, 전세권, 지상권, 지역권등은모두소멸된다.