대한법무사협회 17 부동산 경매의 이론과 실제전략 (4) 점유자나 채무자가 소유자와 친인척 관계로 서 위장 임차인의 가능성이 농후한 건물 (5) 임차인의 수가 적은 건물 (6) 경매개시 결정 이후에 점유자가 있는 건물 4) 재테크 물건 (1) 하자 있는 물건으로 남들의 관심 밖에 있을 것. 대항력, 지상권, 노후된 건물 등으로 권리관계 가 복잡하니까 일반인들이 꺼리는 물건이다. (2) 오지나 지방까지 범위를 넓혀서 살펴 보는 것. 첫째 경쟁자가 없어 홀가분하다; 성주, 고령, 의성, 상주 등 5) 경락 부동산에 관리명령신청 경락이 확정되면 채무자 겸 소유자는 자기의 소 유물을 상실할 수 있다는 강박관념에서 집을 비우 고 부동산의 내부 기자재를 파손 및 이전할 우려 가 있어 경락인 또는 채권자는 관리명령을 신청 하는 수가 있는데 이런 경우 법원은 관리인을 선 임하여 목적물을 인도할 때까지 관리를 위임할 수 있다. 6) 외견상 함정이 있어 보이는 물건 경매물건에는 부모, 형제가 선순위 세입자로 등 재된 경우가 있는데, 이는 사실상 법률적으로 인 정할 수 없는 경우가 허다하여 낙찰후에 권리가 소멸된다. 또한 법정지상권이 있으나 낙찰 후에 소멸되는 경우가 있어 이런 물건은 특히 수익이 높다. 제3절함정피해가기 1) 권리분석 통달 최초 저당권설정일보다 전입신고가 늦은 세입 자라면 낙찰자가 물어주지 않아도 된다는 권리관 계의 파악을 위시하여 지상권, 유치권, 전세권등 의 분석, 주택임대차보호법상 세입자의 대항력 유 무와 배당요구, 확정일자등의 파악은 경매참여에 있어 매우 중요한 고려사항이다. 경매시장에서는 유찰된 물건은 권리상 어떠한 함정이 도사리고 있다는 문제의식을 가지고 경매 에 임하고 그래도 의문이 생기면 전문가의 자문을 받아 보는 것이 실수를 없애는 길이다. 2) 피상적인 상식을 가지고 입찰에 응하려는 태도는금기사항 일반 투자자들은 몇 번의 경험과 상식으로 혼 자 경매입찰에 참여하는 경우가 많다. 그러나, 상 업시설 및 특수한 물건은 철저한 사전조사가 필 요하다. 특히 외관상 흠이 없을 듯한 물건중에도 지분등 기, 유치권, 법정지상권 등 제한 사유 때문에 낙찰 받은 부동산에 대하여 보증금을 버리고 포기 하는 수도 있다. 그리고 일부 대지와 농지가 섞여 있는 경우 농지취득자격증명이 필요하다. 3) 낙찰로말소되지아니하고낙찰자에게인 수되는 권리가 있다. 제일 먼저 설정된 저당권보다 선순위에 있는 권 리들 지상권, 가처분 순위 가등기 등은 낙찰자에 게 인수되며, 법정지상권이나 유치권자는 등기부 상 등재되어 있지 아니 하는데도 순위에 관계없이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리이다. 최선순위의 저당권보다 빠르고 경매신청등기 보다 빠른 권리들 가등기, 가처분, 지상권, 전세 권, 선순위 보증금 등은 경락인에게 인수된다. 가압류는 저당권보다 선순위라 하더라도 순위 와 관계없이 소멸되고, 후순위의 가등기, 가처분 도 소멸된다. 담보물권보다 후순위의 용익물권 즉, 전세권, 지상권, 지역권 등은 모두 소멸된다.
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=