18 法務士3 월호 論說 4) 대위변제되어 낙찰자의 부담이 증가하는 경우 선순위 근저당권이 대위변제로 소멸되고 후순 위의 임차권자가 최선순위가 되었을 때, 낙찰자는 낙찰허가결정 전일 때에는 낙찰에 대한 이의 및 낙찰 불허가 신청을 하고, 낙찰허가 결정이 났을 때에는 즉시항고를 할 수 있다. 5) 명도소송에는 비용과 시간이 필요하다. 소유자 및 임차인이 부동산을 인도하지 아니 할 때에는 장시간이 소요되고 소송비용도 많이 소요 됨으로 경매시에 비용과 시간을 미리 유념하여야 한다. 6) 소액 근저당권자가 있고 2순위로 대항력 을갖춘세입자의경우 이러한 경우, 세입자가 선순위 저당권을 변제하 면(대위변제) 1순위 임차인으로서 대항력을 갖추 게 된다. 이때 이 사실을 모르고 경락을 받은 경락 인은 세입자의 보증금 전액을 부담하여야 한다. 7) 최초 근저당권자보다 먼저 주민등록 전입 을 마치고 임대차 계약서에 확정일자를 받 은 선순위 세입자의 경우 임차인은 경락인에게 대항력을 주장 하거나 경 락대금에서 우선변제 등 양자택일하여 변제 받을 수있다. 8) 유치권에 대하여 신중한 검토 준공된지 얼마 안된 건물의 경우, 공사대금을 받지 못한 채권자가 유치권을 행사하는 경우가 허 다하다. 낙찰자는 유치권자에게 그 유치권으로 담보되 는 채권을 변제할 책임이 있다. 따라서 유치권자 는 낙찰자에게 채권의 변제가 있을 때까지 목적물 의 인도를 거절할 수가 있다. 그러나 직접 그 담보 채권의 변제를 청구할 수는 없다. 9) 밀린 관리비 부담 문제 아파트 관리규약에 기반을 둔 체납 관리비는 매 수자가 부담하여야 한다는 판례가 다수 있다(부산 지법 98나12444호 판결). 10) 법정 지상권 문제 매매나 경매에 의하어 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 법정지상권이 성립된 것으로 본다. 석조, 석회조, 수목은 30년간, 불에 타는 건물 은 15년간, 기타 공작물에 대여는 5년간 법정지상 권이존속한다. 이상에서 서술한 것 이외에도 수많은 함정이 있 으나 시간과 지면의 사정상 도저히 열거할 수 없 을정도이다. 마지막으로, 경매에 대한 해박한 지식을 함양함 이 끽긴(喫緊)하고 그렇지 못할 경우에는 전문지 식을 가진 사람에게 자문을 하여“단단한 돌다리 도 두들겨 가면서 가는 자세”가 필요하다고 부언 하고싶다. 최 진 태│법무사(대구회) 경운대 겸임교수 법학박사
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