2009 법무사 3월호

18 法務士 3월호 論 說 4) 대위변제되어 낙찰자의 부담이 증가하는 경우 선순위 근저당권이 대위변제로 소멸되고 후순 위의임차권자가최선순위가되었을때, 낙찰자는 낙찰허가결정 전일 때에는 낙찰에 대한 이의 및 낙찰 불허가 신청을 하고, 낙찰허가 결정이 났을 때에는즉시항고를할수있다. 5) 명도소송에는비용과시간이필요하다. 소유자및임차인이부동산을인도하지아니할 때에는 장시간이 소요되고 소송비용도 많이 소요 됨으로 경매시에 비용과 시간을 미리 유념하여야 한다. 6) 소액 근저당권자가 있고 2순위로 대항력 을갖춘세입자의경우 이러한경우, 세입자가선순위저당권을변제하 면(대위변제) 1순위 임차인으로서 대항력을 갖추 게된다. 이때이사실을모르고경락을받은경락 인은세입자의보증금전액을부담하여야한다. 7) 최초 근저당권자보다 먼저 주민등록 전입 을마치고임대차계약서에확정일자를받 은선순위세입자의경우 임차인은 경락인에게 대항력을 주장 하거나 경 락대금에서 우선변제 등 양자택일하여 변제 받을 수있다. 8) 유치권에대하여신중한검토 준공된지 얼마 안된 건물의 경우, 공사대금을 받지못한채권자가유치권을행사하는경우가허 다하다. 낙찰자는 유치권자에게 그 유치권으로 담보되 는 채권을 변제할 책임이 있다. 따라서 유치권자 는낙찰자에게채권의변제가있을때까지목적물 의인도를거절할수가있다. 그러나직접그담보 채권의변제를청구할수는없다. 9) 밀린관리비부담문제 아파트관리규약에기반을둔체납관리비는매 수자가부담하여야한다는� 판례가다수있다(부산 지법98나12444호판결). 10) 법정지상권문제 매매나 경매에 의하어 토지와 건물의 소유자가 다를경우법정지상권이성립된것으로본다. 석조, 석회조, 수목은 30년간, 불에 타는 건물 은 15년간, 기타공작물에대여는 5년간법정지상 권이존속한다. 이상에서서술한것이외에도수많은함정이있 으나 시간과 지면의 사정상 도저히 열거할 수 없 을정도이다. 마지막으로, 경매에대한해박한지식을함양함 이 끽긴(喫緊)하고 그렇지 못할 경우에는 전문지 식을 가진 사람에게 자문을 하여“단단한 돌다리 도 두들겨 가면서 가는 자세”가 필요하다고 부언 하고싶다. 최 진 태│법무사(대구회) 경운대 겸임교수 법학박사