2009 법무사 3월호

8 法務士 3월호 論 說 이와같이민사집행법이정한매각조건은「법정 매각조건」이라할수있다. 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 관련되는 이해관 계인의 전원의 합의가 있으면 이를 변경할 수 있 는데(§110 ①), 이와 같이 변경된 매각조건을「특 별매각조건」이라고 한다. 또한 법원은 직권으로 법정매각조건을변경할수있는데그변경된매각 조건도「특별매각조건」이라한다. 나. 법정매각조건 ①최저매각가격미만의매각불허 강제경매에있어서는미리결정, 공고된최저매 각가격 미만의 가격으로 매각을 허가할 수 없으 며, 이 조건은 이해관계인의 합의로도 변경 할 수 없다(§110①). ②부동산상의물적부담의소멸과인수의범위 목적부동산상의물적부담을매각으로인하여소 멸시킨다는원칙을「삭제주의」(削除主義)라한다. 한편, 압류 채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산상의 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이인수하도록하는것을「인수주의(引受主 義)」라하고, 매각대금으로그우선대금과경매비 용을 변제를 하고도 잉여가 있는 경우에 한하여 경매를 허용하고 압류채권자가 자기의 채권을 변 제 받을 가망이 없는 경매는 허용하지 않는다는 원칙을「잉여주의(剩餘主義)」라고한다. •우리 법은 법정매각조건으로서 우선변제청구 권이 있는 담보물권에 관하여는 삭제주의를 취함과 동시에 잉여주의를 취하고 있다. 즉, 저당권및가등기담보권은원칙적으로매각으 로 인하여 소멸한다(§91②, 가등기담보 등에 관한 법률§15). 그러나, 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수 인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부 담을 변제함에 부족함이 없음이 인정된 때가 아니면매각하지못한다(§91 ①). •우리법은담보물권중우선변제청구권이없는유 치권에관하여는인수주의를취한다(§동조⑤). 또한 명문의 규정은 없으나 압류 채권자에게 대항할수있는용익권(用益權)은경락에의하 여 소멸하여야 할 이유가 없으므로 매수인에 게인수된다. •지상권, 지역권, 전세권및등기된임차권은저 당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고(동조 ③), 위 제3 항의경우외의지상권, 지역권, 전세권및등기 된임차권은매수인이인수한다(동조④). •가압류등기는 매각으로 말소의 대상이 되고, 압류권자에 우선하는 가처분등기는 매각에도 불구하고존속한다. ③개별경매(분할경매)의원칙 ⅰ) 수개의부동산에관하여동시에경매신청 이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저매 각가격을 정하여 매각하여야 한다. 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다 른 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니 하고 이 경우 채무자는 매각할 부동산을 지정할수있다(§124). ⅱ) 분할매각의 원칙은 법원이 이해관계인의 합의에 구애받지 않고 일괄매각을 결정 할 수 있다는 점에서 법정매각조건이라 할수없으나(1964. 6. 24자, 대법원64마 444호결정) 이에준하여취급된다. ⅲ) 법원은수개의부동산의위치, 형태, 이용 관계등을고려하여동일인에게일괄매수 시킴이상당하다고인정한때에는자유재