2009 법무사 9월호

10 法務士 9월호 論 說 매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우 선변제권을 행사할 수 있고(대법원 1996.6.14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999.7.23. 선고 99 다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물인 임차주택 및 대 지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정 되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소 유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마 찬가지라고 할 것이다.” (3) 집행실무 대법원재판예규는, 건물과대지에대한경매절 차가 따로 진행되는 때에는 소액보증금반환청구 권이남아있는한소액임차권자는각경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 받을 수 있고, 이 경우 먼저 경매되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도 안 에서우선변제를받고, 만일잔여보증금이있으면 후에 경매되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도 안 에서다시우선변제를받을수있다는입장이다. ◎ 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 (재민 84-10) 18) 문. 12. 소액임차인은 임차건물의 대지의 매각대 금에 대하여도 우선변제를 청구할 수 있 는지 여부. ※ 갑설(적극설) : 입법취지 및 제8조가 소액보 증금의 범위를 정함에 있어 대지의 가액을 포함하는 주택가액의 1/2을 기준으로 하도록 정한 명문의 취지에 비추어 주택과 대지의 소유자가 동일한 경우에는 주택뿐만 아니라 대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있는 것으로 보아야 한다. ※ 을설(소극설) : 주택임대차는 건물에 대한 권리일 뿐이고(제2조도 주거용 건물의 임대 차에 대하여 이 법을 적용한다고 규정하고 있음), 건물에 대한 전세권이나 등기권, 임차 권보다 소액임차권을 더 강하게 보호할 이유 가 없으므로 대지에 관한 매각대금으로부터 는 우선변제를 받을 수 없다. 답. 갑설이 타당하다. 문. 13. 질의 12.에서 대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있다는 견해에 설 경 우, 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에 소액임차권자는 각 경매 절차에 모두 참가하여 우선변제를 받을 수 있는지 여부. ※ 갑설(적극설) : 만일 각 절차에 모두 참가할 수 없다면 건물과 대지중 어느 하나에 대하 여 먼저 담보권실행 또는 강제집행을 함으로 써 쉽게 소액임차권자의 권리를 무력화 또는 약화시킬 수 있으므로 건물과 대지에 대한 경매절차가 따로 진행되는 때에는 소액보증 금반환청구권이 남아있는 한 소액임차권자 는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 구할 수 있다 할 것이다. ※ 을설(소극설) : 8조는 대지와 건물이 동시에 경매되는 경우를 예상한 규정이므로 따로이 경매되는 경우에는 건물에 대한 경매절차에 만 참가하여 우선변제를 받을 수 있을 뿐 대 지에 대한 경매절차에는 참가할 수 없다. 답. 갑설이 타당하다. 문. 14. 질의 13.에서 갑설 을 취하는 경우 각 경 18) � 최종개정 2002.6.26 재판예규 제866호 註