2009 법무사 9월호

대한법무사협회 11 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 매절차에 모두 참가한 소액임차인이 우 선변제를 받는 방법 여하. ※ 갑설(매각대금 1/2 기준설) : 먼저 경매되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도 안에서 우선 변제를 받고, 만일 잔여 보증금이 있으면 후 에 경매되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도 안에서 다시 우선변제를 받는다. ※ 을설(주택, 대지 전액기준설) : 주택, 대지 중 의 어느 하나만이 먼저 경매되더라도 일단 감정 등에 의해 그 전체의 가액을 평가하고, 그 1/2범위 안에서 먼저 경매되는 목적물의 매각가액 전부로부터 소액보증금의 우선변 제를 받을 수 있고, 잔여 보증금이 있으면 후 에 경매되는 목적물의 매각대금 중에서 우선 변제를 받는다. 답. 갑설이 타당하다. (4) 관련문제-후순위권리자의대위 먼저 시작된 배당절차에서 임차인이 전부 배당 을받게되면그로인하여배당을못받게된후순 위권리자는 임차인을 대위하여 나중의 배당절차 에 참가할 수 있다(민법 제368조 제2항). 이렇게 대위하여 배당절차에 참가할 수 있게 한 것은 임 차인보다 후순위인 담보권자가 건물과 대지에 관 한경매의시기가다르다는사정에의하여경매가 동시에진행된경우보다불이익을받는것을방지 하기위함이다. 19) 3. 나대지에 저당권이 설정된 후 비로소 주택이신축된경우 (1) 의의 건물이없는나대지에저당권이설정된후신축 된주택에관하여임대차관계가형성된다음저당 권자가 대지와 건물의 일괄경매를 신청하거나 대 지만을경매신청한경우이다. 이해의편의를위해 소액임차인의 경우와 확정일자 임차인의 경우로 나누어살펴본다. (2) 소액임차인의경우 ㈎ 건물이 없는 나대지의 경우에는 소액임차인 을 고려하지 아니하고 대지의 감정가액을 기준으 로 채권최고액의 한도로 삼아 담보권을 설정하는 것이 금융거래의 현실이다. 그런데 담보권 설정 당시담보가치를산정함에있어전혀고려하지아 니하였던 건물이 그 후에 신축되어 임대차계약이 체결되고경매절차에서소액임차인이배당요구를 하여대지및건물의환가대금에서우선변제를받 아간다면담보물권자에게불측의손해를줄수있 어 담보물권제도를 약화시키고 거래의 안정을 해 치는 결과를 초래하게 된다. 따라서 이 경우 소액 임차인은 신축된 주택이 경매되어 그 환가대금에 서 소액보증금을 우선변제를 받는 것은 별론으로 하고, 나대지에 근저당권설정등기가 마쳐진 후에 건축된 주택을 임차한 소액임차인이 대지의 환가 대금에 대하여 선순위 근저당권자보다 우선변제 를받을수없도록제한할필요가있다. ㈏이경우에도소액임차인의보호를위해우선 변제권이 인정되어야 한다는 견해 20) 도 있으나, 대 법원은나대지에저당권이설정된후에비로소건 물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소 액임차인에게우선변제권을인정한다면저당권자 가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나 치게 확대되어 부당하다고 하면서, 이러한 경우 19) � 민일영(주4), 299면 ; 최환주,“상가건물 임차인 보호에 관한 연구-경매절차를 중심으로-”, 전남대학교 대학원 법학박사학위논문(2007.8), 172면 20) � 권용산,“상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안”, 청주대학교 대학원 법학박사학위논문(2002.12), 107면 ; 신택호(주6), 48~49면 註