2009 법무사 9월호

12 法務士 9월호 論 說 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변 제를 받을 수 없다는 점을 분명히 함으로써 실무 상의논란 21) 을일단락시켰다. <판례 4> 대법원 1999.7.23. 선고 99다25532 판결 “임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐 만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다 고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1.21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입 법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연 히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등 을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행 으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보 증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다(대법 원 1996.6.14. 선고 96다7595 판결 참조). 그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경 우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후 에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법 이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인 정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입 게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대 금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다. 원심이 같은 취지에서, 이 사건 대지에 관한 원고의 저당권 설정 후에 신축된 이 사건 건물 의 소액임차인인 피고에게는 이 사건 대지의 환 가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는 다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유가 지 적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법은 없다.” ㈐그런데위대법원 99다25532 판결에기본적 으로 찬성하면서도 그 판시 내용 중 대지의 매각 대금에서 선순위 저당권자에게 배당하고 남은 잔 액이 있을 경우에도 소액임차인의 우선변제권을 전혀 인정하지 않는 것에 대하여 그 문제점을 지 적한견해 22) 가주목을끌고있다. “나대지에 저당권이 설정되었는데 그 후에 대 지 소유자가 건물을 신축하여 임대한 경우에는, 나중에 대지가 경매되면 건물을 위한 법정지상 권이 성립하지 않고, 이에 따라 건물은 철거를 면할 수 없음이 원칙이므로, 건물 소유자는 대 지 저당권자 및 그 저당권의 실행으로 대지를 낙찰받은 매수인에게 대항할 수 없다. 그러므로 건물 소유자보다 작은 권리를 갖고 있을 뿐인 임차인으로서도 대지 저당권자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 합당하다. 이것은 당초 나대 지의 교환가치를 기대하여 담보를 취득한 저당 권자가 불측의 손해를 입지 않도록 하기 위한 것이다. 이 점에서 대법원 99다25532 판결의 기 본적인 입장은 타당하다고 생각된다. 하지만 그렇다고 하여 건물의 임차인이 우선 변제권의 요건을 모두 갖추었음에도 불구하고 대지의 매각대금에 대하여 우선변제권을 아예 행사할 수 없다는 것(즉 배당받을 자격 자체가 없다는 것)은 납득할 수 없다. 왜냐하면 그 근거 가 대지 저당권자를 보호하기 위한 것이라면, 대지의 환가대금 중 저당권자가 배당받고 남은 돈을 임차인이 배당받지 못할 아무런 이유가 없 고, 오히려 남은 돈에 대하여는 임차인의 우선 변제권이 인정되어야 마땅하기 때문이다. 또한 대지와 지상건물이 민법 제365조에 따라 일괄경 21) � 강신중,“집행절차에 있어서의 주택임차인의 지위”, 재판 자료 제71집(1996), 474면 참조 22) � 황병하(주8), 118면 이하 註