2009 법무사 9월호

14 法務士 9월호 論 說 <판례6>대법원2004.2.13. 선고2003다29043판결 25) 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당 시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매 로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건 물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지 에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모· 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으 로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립 하며, 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권 의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다. (3) 확정일자임차인의경우 ㈎위대법원 99다25532 판결이확정일자임차 인의 경우에도 그대로 적용되는지 여부가 문제되 는데, 이에관하여나대지상에근저당권을취득한 자의담보가치에대한신뢰이익은그후에신축된 주택의 우선변제권에 대한 기대이익보다 우선하 여보호할필요가있다는점에서확정일자임차인 에게도그대로적용(우선변제권부정)되어야한다 는견해 26) 가있다. ㈏ 이에 반하여 위 대법원 99다25532 판결은 소액임차인에 국한되는 문제이고, 확정일자 임차 인은 선순위의 근저당권자에게 손해를 입힐 가능 성이 별로 없고, 주택임대차는 그 부지 부분의 이 용이 수반되므로 임차인으로서는 보증금에 대한 담보적 의미로 주택 및 그 부지를 취득하게 된다 는 의미를 부여할 수 있고, 임차인의 보증금반환 채권의 안전하고 확실한 회수는 임차인의 주거생 활의안정과직결된다는점을고려하여이를부정 하고우선변제를받을수있다는견해 27) 도있다. ㈐ 생각건대, 이러한 경우 나대지의 저당권자는 그후건축된건물의확정일자임차인보다우선순 위에 있어 앞서기 때문에 주택임차인에게 대지에 관한 우선변제를 인정하더라도 영향을 받지 아니 하므로 선순위 저당권자의 이익을 침해하는 문제 는 생기지 아니한다. 다만, 임차인보다 후순위의 저당권자나일반채권자에게손해를미치는결과가 될수있으나, 임차보증금의반환확보를통한임차 인의주거생활의안정보장이라는입법취지상이러 한경우에도확정일자임차인은순위에따른우선 변제를받을수있다고해석함이타당하다고본다. (4) 관련문제 - 나대지상에 주택건축이 예정 된경우 ㈎주택의건축이예정된사실을알면서나대지 에저당권을설정한경우소액임차인이대지의매 각대금에서 최우선변제를 받을 수 있는지 여부가 문제된다. 예컨대, 1991.5.25. 임대주택건설승인이 났 고, 1992.1.31. 주택은행이 위 임대주택건설예 정 나대지에 근저당권을 설정(대출과목 : 임대 주택건설자금대출)하였으며, 1993.1.18. 사용 승인이 났고, 1993.2.13. 건물에 대하여 추가근 저당권이 설정되었다. 이 경우 임대주택건설이 예정된 사실을 잘 알면서 나대지에 근저당권을 설정한 경우 나중에 소액임차인이 위 대지 매 25) � 대법원 2004.6.11. 선고 2004다13533 판결도 같은 내 용으로 판시하였다. 26) � 김상윤(주24), 251면 27) � 민일영(주4), 330면 ; 박해식(주5), 298면 註