2009 법무사 9월호

16 法務士 9월호 論 說 대지에 대한 근저당권자에 우선하여 배당을 받을 수있다고풀이하고싶다. 4. 등기된 주택이 존재하는 대지에만 경 매가진행된경우 31) (1) 의의 대지상에 등기된 주택이 존재함에도 불구하고 어떠한 사정으로 대지만에 대하여 저당권이 설정 되어그담보권의실행으로경매가진행되는경우 또한 대지에 대하여만 일반채권자의 강제경매신 청에의하여경매가진행되는경우이다. (2) 소액임차인의경우 금융거래의실무상주택을담보로대출을할때 에는 대지 및 주택의 감정가액에서 방 1개마다 일 정액의 소액보증금을 공제(이른바 방수공제)한 나 머지가액의범위내에서담보권을설정하고있다. 대지에대한담보권설정당시에이미등기된주택 이존재하였다면소액임차인을고려하여담보가치 를 산정하였을 것이므로, 소액임차인이 대지의 환 가대금에서우선변제를받더라도담보권자에게불 측의손해를주어거래의안정을해치는결과를초 래하지 않을 것이다. 따라서 사회적·경제적 약자 인 소액임차인을 사회보장적 차원에서 특별히 보 호하려는이법의입법취지를감안할때이러한경 우에도 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있다 고보아야할것이다.판례도같은입장이다. <판례 7> 대법원 1999.7.23. 선고 99다25532 판결 �“임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐 만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다 고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999.1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입 법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연 히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등 을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행 으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보 증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이 와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적 용될 수 있는 것이고……” (3) 확정일자임차인의경우 확정일자 임차인은 대항요건 및 확정일자를 갖 춘 시점에 의하여 우선순위가 결정되므로 주택임 차인보다 앞서는 대지의 저당권자는 확정일자 임 차인에 의하여 아무런 영향을 받지 않는다. 또 확 정일자를 갖춘 임차인보다 후순위인 저당권자는 대지만을담보로취득할당시등기된주택에관한 임차인의존재유무를충분히예견할수있었기때 문에 저당권자나 일반채권자에게 불측의 손해를 입힐 소지는 매우 적다고 할 것이다. 따라서 대지 만에대하여저당권이설정되어그담보권의실행 으로경매가진행되는경우또는대지에대하여만 일반채권자의 강제경매신청에 의하여 경매가 진 행되는 경우에도 등기된 주택의 확정일자를 갖춘 임차인은 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을수있다고봄이타당하다. 32) 31) � 뒤에서 살펴 볼 대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결이 나오기 전까지는 주택이 등기된 경우 와 미등기인 경우의 해석론이 달랐기 때문에 이를 구별 하여 논의할 실익이 있었으나, 위 전원합의체 판결에 따 라 주택이 등기된 경우이든 미등기인 경우이든 주택임차 인이 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다 는 점에서는 동일하게 취급해도 무방하다. 다만, 연혁적 인 측면에서 이를 구별하여 살펴보는 것이다. 32) � 강신중(주21), 467면 註