2009 법무사 9월호

대한법무사협회 17 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 5. 미등기주택이존재하는대지에만 경매가진행된경우 (1) 의의 대지상에 존재하는 주택이 미등기인 관계로 대 지만에대하여저당권이설정되고그담보권의실 행으로경매가진행되는경우또한대지에대하여 만 일반채권자의 강제경매신청에 의하여 경매가 진행되는경우이다. 주택의 경우 신축 후 소유권보존등기를 마치는 것이보통이지만, 여러가지사정 33) 으로인해미등 기인 상태로 임대차를 하는 경우도 흔히 있을 수 있기때문에이러한경우미등기주택의임차인이 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부가문제된다. (2) 2001년종전대법원판결 ㈎이문제와관련하여종전판례는미등기주택 의소액임차인이그대지의환가대금에대해우선 변제권을 행사할 수 있기 위해서는 그 주택이 임 대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우로 제한함으로써 사실상 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선 변제권을부정하였다. <판례 8> 대법원 2001.10.30. 선고 2001다39657 판결 34) �“주택임대차보호법 제8조에 의하여 다른 담 보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매신청 의 등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 야 하는 것이며 그 요건을 갖추었을 때에만 제3 항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함) 의 2분의 1의 범위 안에서 최우선변제를 받게 된다. 그리고 그 제1항의 요건이 설정된 것은 민 사소송법 제608조 제1항이 압류채권자의 채권 에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락 인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담 을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것과 관련하 여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기 부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담 을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하 려는 데 있다. 그런데 소유권등기가 되지 아니 한 임차주택에 있어서는 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무 나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되 지 않는 것이다. 따라서 주택임대차보호법 제8 조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에 서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적 물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권 등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이 어야 한다. 그렇지 아니한 경우라면 근저당권자 의 경매신청의 등기와 임차인의 주택인수 및 전 입신고라는 각 공시방법이 우선순위 비교의 기 준으로 될 수 없어서 경매신청인은 부동산 위의 부담의 유무나 그의 범위를 파악하기 어려울 것 이기 때문이다.” ㈏ 위 판결의 사안은 소액임차인에 관한 것인 데, 확정일자를갖춘임차인의경우에도마찬가지 33) � 건축비용의 담보목적으로 신축될 주택의 소유권을 건축 업자 앞으로 유보시켜두는 경우, 보존등기에 필요한 등 록세 등 각종 조세상의 이유, 건축법 위반으로 인하여 사용승인을 받지 못한 경우 등이 있다. 34) � 이 판결에 대한 평석은, 김성수(주8), 485면 이하 ; 박창 수(주5), 146면 이하 ; 윤경(주8), 55면 이하 ; 이옥형(주 5), 115면 이하 참조 註