2009 법무사 9월호

대한법무사협회 19 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택 의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제 권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금 에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이 와 견해를 달리한 대법원 2001.10.30. 선고 2001 다39657 판결은 이를 변경하기로 한다. 3. 같은 취지에서 원심이, 이 사건 미등기 다 세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요 건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당 권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매 절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부 터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고 이유에서 주장하는 바와 같은 대항요건 및 확정 일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 행사 요건에 관한 법리오해의 위법은 없다.” [원심판결] 서울고등법원 2004.4.27. 선고 2003 나40653 판결 (1) 이 사건의 쟁점 이 사건 대지의 소유자이면서, 다세대주택의 소유권을 원시취득한 것으로 판단되는 소외 1로 부터 위 다세대주택이 미등기인 상태에서 각 해 당주택을 임차하여 법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자까지 갖춘 원고들이, 미등기인 위 다세대주택이 아닌 이 사건 대지에 관하여만 진 행된 경매절차에서, 위 확정일자 후 이 사건 대 지에 관하여 근저당권을 설정한 피고보다 이 사 건 대지의 환가대금에서 우선하여 변제를 받을 수 있는지의 여부가 이 사건의 쟁점인바, 아래 에서는 원·피고의 위 주장들을 고려하되, 각 논점별로 우선변제권 인정여부를 살펴본다. 1) 주택임차인의 대지환가대금에 관한 우선 변제권 행사 가부 ① 법 제3조 2 제2항은“제3조 제1항의 대항요 건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차 인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법 에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 규 정하고 있고, 또한 주택임차인의 의사와는 관계 없이 주택에 관하여는 경매가 신청되지 아니하 고 그 부지인 대지만이 경매신청된 경우 또는 주택과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받 을 수 있으므로(대법원 1996.6.14. 선고 96다 7595 판결 및 대법원 1999.7.23. 선고 99다25532 판결 참조), 법 3조 제1항의 대항요건과 확정일 자를 갖춘 임차인(이하 확정일자 임차인이라고 만 한다)은 임차주택의 환가대금 뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있 고, 아울러 임차주택의 대지만에 관하여 진행된 경매절차에서 대지의 환가대금에서도 우선변제 를 받을 수 있다고 할 것이다. ② 위와 같은 확정일자 임차인의 우선변제권 이 임차주택이 미등기일 경우에도 인정되는지 의 여부가 문제되는바, 법 제2조가“그 적용범위 에 관하여‘이 법은 주거용 건물(이하“주택”이 라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용한 다.”라고 규정하고 있으므로 위 법은 대지를 제 외한 건물 자체에 대하여만 적용이 있고, 나아 가 법 제3조 제2항이“민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시”라고 규정하고 있으므로 이는 임차주택이 등기가 된 후 경매되 거나 공매될 것을 전제로 한 것이며, 또한 우선 변제권은 대항력과 달리 경매 및 공매를 전제로 한 개념이므로, 임차주택이 미등기인 경우에는