2009 법무사 9월호

20 法務士 9월호 論 說 기본적으로 경매나 공매가 될 수 없고, 따라서 미등기 주택의 임차인에게는 우선변제권이 없 으며, 임차주택에 관하여 우선변제권이 없는 이 상 대지에 관하여도 우선변제권이 없다는 견해 가 있다. ③ 그러나, 임차주택의 환가대금 및 주택가액 에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 법 상의 각 규정과 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에 는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하고 있는 점 등을 종합적으로 보면, 법 제2조가 적용범위 에 관하여 정한 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등 이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물 에만 한정하는 취지는 아니라 할 것이고, 따라 서 위‘주거용 건물’의 의미는 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지까지 포함한 보다 넓은 의미를 갖는다고 봄이 상당하므로 주택의 일부 또는 전 부가 주거용 건물로 사용되는 한에 있어서는 그 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지에 관하여도 법 의 적용이 가능하다고 할 뿐만 아니라 위‘주거 용 건물’은 사회통념상 건물이라고 판단되는 이 상 본건물이건, 부속건물이건, 관할관청의 허가 를 받은 건물이건 무허가 건물이건, 등기가 된 건물이건 미등기건물이건 상관없다고 할 것이 고,‘주거용 건물’을 위와 같이 보는 이상, 법 제 3조의2 제2항의 규정 중의‘민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시’의 취지는 임차주택만이 아니라 대지가 민사집행법에 의 한 경매나 국세징수법에 의한 공매로 처분될 경 우도 그 적용이 있는 것으로 볼 수 있으므로, 대 지만에 관하여 경매가 진행된 경우에 미등기 주 택의 확정일자임차인에게 대지 환가대금의 우 선변제권을 인정할 수 있다 할 것이다. 2) 임차인의 보호 ① 사회보장적 견지에서 정책적으로 주택임 차인을 보호하여 국민의 주거안정을 꾀하고자 하는 법의 입법취지에 비추어, 미등기 주택을 임차하는 경우에 확정임차인으로서는 주택은 미등기로 경매에 회부될 수 없다고 하더라도 대 지만은 경매절차에 회부될 수 있고, 그 환가대 금에서 법상 인정되는 우선변제권에 기하여 우 선적으로 보증금을 회수할 수 있으리라고 기대 한다고 봄이 상당하므로 나대지 상태에서 근저 당권을 설정하고 그후에 건축된 미등기 건물의 확정임차인과는 달리 위와 같은 경우의 확정임 차인에 대하여는 그 기대를 보호함이 타당하다. 또한, 위와 같은 경우 확정임차인이 대지의 환 가대금에서 배당된 금원을 지급받기 위하여는 미등기 주택 소유자의 명도확인서가 필요하고, 따라서 확정임차인이 대지 환가대금에서 우선 적으로 변제받은 후 미등기 주택에 계속 거주하 는 것은 불가능하다고 할 것이므로 위와 같은 경우의 확정임차인에게 대지 환가대금에 관한 우선변제권을 부여한다고 하여 확정임차인을 지나치게 보호하는 것이 아니라 할 것이다. ② 또한, 미등기 주택의 확정임차인에게 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 부정하면, 자력 이 없는 미등기 주택의 소유자가 임차기간이 종 료하였음에도 임차보증금의 반환을 지체하고 있는 경우, 확정임차인으로서는 임차보증금을 반환받을 방법이 전혀 없으므로, 위와 같은 경 우의 확정임차인을 보호하기 위하여도 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 대한 우선변제권을 인정할 필요가 있다. 3) 담보권자의 이익침해 여부 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금 에 관한 우선변제권이 부정된다면, 담보권자로