2009 법무사 9월호

대한법무사협회 21 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 서는 건축물대장이나 건물에 관한 등기부등본 만을 조사하면 족하고, 현황을 살펴 미등기 주 택이 있는 지 여부까지 조사할 필요가 없고, 배 당시에도 예상치 못한 선순위 권리자가 나타날 염려가 없으므로 담보권자의 이익이 보호된다 고 할 수 있다. 그러나 대지에 관한 담보권 설정 당시 등기된 건물이 있는 경우에도 담보권자들은 현황조사 등이 확실하지 아니할 경우를 대비하여 담보가 액을 평가하는 것이 현실이고, 또한 현황조사 당시에 파악되지 아니한 임차인들의 배당요구 로 배당시 예상치 못한 손해를 입을 수도 있으 며, 특히 금융기관 등 전문적인 여신기관에서는 대출을 함에 있어 대지 소유자의 진술을 기초로 통상 감정기관 등을 통한 감정을 하게 되고, 그 같은 감정절차에서 대지의 현황에 대한 조사가 사실상 이루어져 담보가액의 산정 및 임차인들 의 존재 여부를 고려하는 것이 현실이므로, 대 지상에 건물이 일단 존재하는 경우 그 건물의 등기여부에 따라 담보권자의 이익의 침해여부 가 사실상 크게 달라진다고 볼 수 없다. 더구나 이 사건의 경우처럼 피고가 이 사건 대지에 근 저당권을 설정할 당시 이 사건 대지상에 미등기 주택이 있음을 알고 있었고, 임차인들이 존재하 리라는 사정을 충분히 알 수 있었던 경우에는 확정임차인들인 원고들에게 우선변제권을 인정 한다고 하여 근저당권자인 피고의 이익을 지나 치게 침해하였다고 볼 수 없다. 4) 경매실무상의 편리성 미등기주택의 임차인에게 대지환가대금의 우 선변제권을 부정하면, 대지의 경매진행에 있어 편리한 것은 사실이다. 이 경우 경매법원에서는 대지상의 건축물관리대장이나, 건물 등기부등본 만을 확인한 후 진행하면 되고, 경매진행 중 미등 기주택의 임차인들이 배당요구를 하더라도 물건 명세서의 작성이나, 배당시 고려할 필요가 없다. 그러나, 위와 같은 경매절차상의 편리함을 이 유로 주택임차인들을 보호하고자 하는 법의 근 본취지를 저버리는 것은 부당하다. 미등기 주택 의 임차인에게 우선변제권 인정여부와 상관없 이, 대지상에 미등기 건물이 존재하는 경우에 경 매법원은 현황조사와 감정 등을 통하여 임차인 들을 파악한 후 사실상 이해관계인으로 취급하 여 입찰기일 등의 통지를 하고 있으며, 배당요구 가 있는 경우 입찰물건명세서에 기재한 후 진행 하고, 응찰자들도 위와 같은 사정을 고려하여 낙 찰가를 정하는 것이 현실이므로, 미등기 주택의 우선변제권 인정여부에 따른 경매진행상의 편리 여부는 실무상 큰 차이가 없다 할 것이다. 5) 무잉여여부에 관한 판단과 관련한 경매신 청인들의 편리성 ① 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호 로 전면 개정되기 전의 것) 제608조 제1항은“압 류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동 산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각 대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정 된 경우가 아니면 매각하지 못한다”고 규정하고 있는바, 이는 임차주택의 경매신청인이 그 부동 산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대 지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다. ② 위 규정과 관련하여, 미등기 임차주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제 권을 부정하는 경우에는 대지의 경매신청인은 대지상에 경매신청인의 채권보다 우선하는 권 리나 부담사항이 있는지의 여부만 살펴보면 되 므로 편리하다 할 것이다. 그러나 경매신청인의