2009 법무사 9월호

대한법무사협회 23 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 재심을허용하자는견해 40) 가설득력을얻고있다. 6. 대지와주택에공동저당권설정후 종전주택이멸실되고신축된경우 (1) 의의 대지와 주택에 대하여 공동저당권이 설정된 후 건물소유자가임의로종전주택을헐어버리고그 자리에 주택을 신축하여 임대한 후 대지에 대한 저당권이 실행된 경우 신축건물의 임차인이 대지 의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는지 가문제된다. 이 경우 임차인에게 우선변제를 인정하면 저당 권자에게불측의손해를줄우려가있으므로저당 권자의 담보가치에 대한 신뢰를 보호하여야 한다 는 이유로 부정하는 견해 41) 가 우세하다. 2002년 경매실무도 우선변제권이 없는 것으로 처리하고 있었다. 42) 논의의 편의를 위해 소액임차인의 경우 와확정일자임차인의경우로나누어살펴본다. (2) 소액임차인의경우 ㈎ 대지 및 종전 주택에 저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 최우선변제권이 인정될 소액임차 인의존재를고려하여그담보가치를정하였을것 이므로, 그 후 신축된 주택의 규모나 소액임차인 의 수가 종전 주택과 비슷하다는 등의 특별한 사 정이 있다면 최소한 종전 주택에 상응하는 만큼 신축 주택의 소액임차인에게 대지부분의 환가대 금에 대한 최우선변제권을 인정하더라도 거래의 안정을그다지해친다고보기는어렵다. ㈏ 그러나 종전 주택과 신축 주택의 규모가 현 저히달라지고그에따라소액임차인의수도크게 증가한 경우에도 신축 주택의 소액임차인에게 대 지의 환가대금에 대한 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범 위가지나치게확대되어부당하므로, 이러한사정 이 있는 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금 에서소액보증금을우선변제받을수없다고보아 야할것이다. ㈐ 이 문제를 직접 다룬 대법원 판례는 아직 없 는 것으로 보이나, 하급심 판결 중에는 주택임차 인이 대지 부분의 환가대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 긍정한 것과 부정한 것 이나뉘고있다. <판례 10> 서울지방법원 서부지원 1998.7.22. 선 고 97가단37992 판결(확정) “… 이 사건 임차인들이 위 대지권 부분의 배 당금액에 대하여도 우선변제 받을 권리가 있는 지에 관하여 보건대, 주택임대차보호법이 별다 른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선 변제권이 있다고 규정하고 있을 뿐이고, 그 취지 는 무주택 영세임차인의 소액임차보증금은 생활 의 근거가 되는 전재산이나 다름없는 현실을 고 려하여 담보물권자의 이익을 희생해서라도 소액 임차인을 보호하기 위한 입법 정책의 표현으로 보여지는 데다가, 이 사건에서와 같이 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 피고가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액 임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보 가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 40) � 이상의 내용은 황병하,“임차인과 판례변경”, 법률신문 제3633호(2008.3.13), 6면 참조 41)� 김상윤(주24), 252면 ; 민일영(주4), 330면 ; 박창수(주5), 175면 42) � 서울지방법원 신청·집행실무연구회,「신청·집행의 실 무」, 한국사법행정학회(2000), 288~289면 註