2009 법무사 9월호

대한법무사협회 5 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 (2) 소액임차인의최우선변제권 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하‘소액보증금’이라 한다)에관하여다른담보물권자보다우선하여변 제받을권리를인정하는한편같은조제3항은우 선변제를 받을 임차인(이하‘소액임차인’이라 한 다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준 은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1 의범위안에서정하도록규정하고있다. 2) 한편, 2009.5.8. 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 제8조 제3항 중“주택가액(대지의 가액 을 포함한다)의 2분의 1의 범위에서 대통령령으 로 정한다”를“제8조의2에 따른 주택임대차위 원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다”로 하 고, 같은 항에“다만, 보증금 중 일정액의 범위 와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다”는 단서를 신설하였다. 또한, 법무부에 주택임대차위원회를 두고, 그 위 원장은 법무부차관으로 하며, 위원은 주택임대 차 관련 전문지식과 업무경험이 풍부한 사람과 기획재정부·법무부·국토해양부의 고위공무 원단에 속하는 공무원 등으로 구성하도록 하는 규정(제8조의2)을 신설하였다(2009.8. 9.부터 시 행예정). 3) (3) 우선변제의대상 이와 같이 주택에 관한 경매 등의 절차에서 건 물임차인에게 건물뿐만 아니라 그 대지의 환가대 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은「민사집행법」에 따른 경매 또는「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차 주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권 리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증 금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.”고 규정하고 있다. 한편, 주택임대차보호법을 모태로 2001.12.29. 제정되어 2002.11.1.부터 시행된 상가건물임대차보호법 제5조(보증 금의 회수) 제2항은“제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받 은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선 하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”고 규정하고 있다. 2 ) � 주택임대차보호법이 1981.3.5. 제정될 당시에는 간편한 대 항요건(인도와 주민등록)을 갖춘 주택임차인에게 대항력을 부여하고 최단 존속기간을 보장하는 등의 규정을 두었을 뿐, 임차보증금의 우선변제에 관한 규정을 두지 않았으나, 1983.12.30. 개정시 법 제8조를 신설함으로써 일반채권자 에 불과한 임차인에게 소액보증금에 대한 최우선변제권을 부여하는 파격적인 규정이 탄생하게 되었다. 그 후 1989.12.30. 개정에서는 종전 소액보증금 전액에 대하여 최우선변제권을 인정하던 태도를 바꿔, 최우선변 제권이 인정되는 소액임차인의 기준과 최우선변제권이 인정되는 소액보증금의 범위를 구별하고, 경매절차에 임 박하여 가장 임차인이 급조되는 폐단을 방지하기 위하여 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 법 제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것을 요구하게 되었다. 다시 2008.3.21. 개정된 현행법 제8조는 제1항에서“임 차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者) 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 註 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추 어야 한다.”고 규정하고, 같은 조 제3항에서“제1항에 따라 우 선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위에서 대통 령령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 한편, 상가건물임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) 제1항은“임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대 한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한 다.”고 규정하고, 같은 조 제3항은“제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가 액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위에서 해당 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령 령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 3 ) � 본 발표 주제와 직접 관련되는 것은 아니지만, 2009.5.8. 공포 되어 2009.8.9.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법에서 신 설된“주택임대차위원회”에 관한 사견을 밝히고자 한다. 우선, 동 위원회가 다루게 될 업무범위가 법 제8조에 따라 우선변제 를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하 는데 그치고 만 것은, 주택임대차에 관한 다양한 법률분쟁의 현실을 감안할 때 너무 협소하다고 본다. 또한 동 위원회를 구 성하게 될 위원의 자격조건이 주택임대차분쟁의 현실과 너무 동떨어져 있다는 생각이다. 즉, 변호사·감정평가사·공인회계 사·세무사 또는 공인중개사를 규정하면서도 정작 무주택서민 의 법률도우미로서 주택임대차 관련 전문지식과 업무경험이 풍부한‘법무사’를 명시적으로 배제하고 있는 것이다. 법 개정 에서 실수로 누락한 것이라면 적어도 시행령 개정시“그 밖에 주택임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령 으로 정하는 사람”의 범위에는 반드시‘법무사’가 포함되어야 할 것이다.