2009 법무사 9월호

6 法務士 9월호 論 說 금으로부터도 우선변제를 받을 수 있도록 규정한 것은, 건물만의 전세권자는 건물대금에서만 우선 변제를 받는 것에 비하여 볼 때, 주택임차권이 물 권인전세권보다더강한우선변제권을갖는결과 가된다는점을들어입법론적인문제점을지적하 는 견해 4) 도 있으나, 법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항을 근거로 일정한 요건을 갖춘 주택임차인 이 우선변제를 받을 수 있는 대상은 건물뿐만 아 니라 대지의 환가대금을 포함한다고 해석하는 것 이일반적이다. 5) 2. 문제의제기 (1) 주택의대지에대한경매의유형 주택의 대지에 대하여 경매절차가 진행되는 경 우를 구체적인 상황에 따라 여러 가지 유형으로 나누어볼수있다. ①가장일반적인경우로서대 지와건물모두에대하여동시에경매가진행되는 경우뿐만 아니라, ② 대지와 건물에 대하여 동시 에경매가진행되다가어떤사정으로건물부분의 경매가취하되고대지부분만경매가되거나대지 와건물이시기를달리하여따로경매가진행되는 경우가 있다. 또한 ③ 나대지에 저당권이 설정된 후 비로소 건물이 신축되어 경매가 진행된 경우 나, ④ 대지에 대한 저당권설정 당시 등기된 건물 이 존재하였으나 어떤 사정으로 대지에만 저당권 이 설정되었다가 경매가 진행되는 경우가 있는가 하면, ⑤ 대지에 이미 존재하는 건물이 미등기인 관계로 대지에만 저당권이 설정되었다가 경매가 진행되는 경우도 있다. 더 나아가 ⑥ 대지와 건물 에공동저당권이설정된후종전건물이멸실되고 새로운 건물이 신축된 후 경매가 진행된 경우도 종종볼수있다. (2) 문제점 그런데 과연 법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3 항의 입법취지가 위와 같은 여러 가지 경우를 충 분히예정하여그모든경우에도주택임차인이그 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다는 점을 규정한 것이라고 단정하기는 어렵다. 6) 오히 려 주택임대차보호법의 제정 및 개정과정에서 제 대로의식하지못했던유형이구체적인사례를통 해발현되고있는것으로봄이타당하다. 특히 기존의 담보물권자보다도 우선하여 보증 금을변제받을수있는소액임차인의경우에는다 른 담보권자를 침해할 소지가 매우 크므로, 주택 임차인이 어떠한 경우에 대지의 환가대금으로부 터 우선변제를 받을 수 있는지에 관하여 해석상 의문과논란이생기고있다. 7) 따라서 주택의 대지에 대하여 이루어지는 경매 의여러유형별로나누어주택임차인이대지의매 각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 원칙적 인경우와그러하지아니한예외적인경우를판례 를 중심으로 세밀히 살펴봄으로써 일응의 기준을 정립해볼필요가있다. (3) 논의의전제-대지와건물의소유자 동일성要否 ㈎주택의대지가임대인의소유가아닌경우에 4 ) � 민일영,「주택·상가건물의 경매와 임대차」, 박영사 (2009), 298면 ; 박해식,「주택임대차 분쟁소송」, 법률정 보센타(2006), 275면 5 ) � 김지영,“소액보증금임차인의 우선변제권”, 사법연구자료 제23집(1996), 138면 ; 박창수,“대지의 경매와 미등기주 택 임차인의 배당”, 법조(2005.4), 156면 ; 박해식,「주택 임대차보호법 해설의 법률지식」, 청림출판(2000), 296면 ; 이옥형,“소액보증금 우선변제권행사의 요건”, 재판실무 연구(2002), 119면 6 ) � 신택호,“임차인의 우선변제권의 대상”, 재판실무연구(1998), 44면 7 ) � 이러한 문제는 상가건물임대차보호법 제5조 제2항 및 제 14조 제3항의 경우에도 마찬가지로 생기지만, 본 논문에 서는 주택임대차보호법만을 기준으로 살펴본다. 註