2009 법무사 9월호

대한법무사협회 7 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 는 아무리 일정한 요건을 갖춘 주택임차인이라도 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 없 음은당연하다. 8) 건물과대지의소유자가다른경 우 건물소유자로부터 건물만을 임차한 자는 대지 가 경매되는 경우 아무런 배당을 받을 수 없는 이 유는, 그 임차인은 경매가 이루어지는 대지의 소 유자에 대하여 아무런 채권이 없기 때문이다. 2001년 제정된 상가건물임대차보호법은 주택임 대차법과는 달리“임대인 소유의 대지가액”(제14 조 제3항) 또는“임대인 소유의 대지”(제5조 제2 항)라고 명시하고 있는 것도 이 점을 분명히 하기 위한것으로보인다. ㈏ 이처럼 임차인이 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받기 위한 전제요건으로서 대지와 주 택의소유자동일성이요구되는시점이언제인지, 즉 임대차 성립시에 동일하면 족한 것인지, 아니 면 임대차 성립시뿐만 아니라 경매신청시까지 동 일하여야하는지가문제된다. 9) ㈐ 후자의 견해는, 주택과 대지가 경매신청 당 시임대인의소유일경우대지의경락대금에서우 선변제를받을수있는것이고, 임대차성립후대 지가 양도되어 타인의 소유가 된 경우는 주택과 대지가 별개의 부동산이므로 주택가액에서만 우 선변제를받을수있고대지의환가대금에서는우 선변제를받을수없다고한다. 10) ㈑그러나대법원판례 11) 는“이와같은우선변제 권은 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대 차 성립시의 임차 목적물인 주택 및 그 대지의 가 액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이 므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지 가 그 후 타인에게 양도되어 주택과 그 대지의 소 유자가서로다르게된경우에도마찬가지라고할 것이다”라고 판시하였다. 즉 확정일자 임차인과 소액임차인의 우선변제권은 법정담보물권으로서 임대차 성립시 대지와 주택의 소유자가 동일하다 면 담보물권에 일반적으로 인정되는‘추급력’에 의하여임대차성립후대지의소유자가변동되더 라도우선변제권을인정할수있다는취지를분명 히한것이다. Ⅱ.주택의대지에대한경매의유형별 고찰 1. 대지와건물모두에대하여동시에 경매가진행되는경우 (1) 의의 건물과 대지에 공동저당권이 설정되었다가 그 저당권의 실행으로 대지와 건물에 대하여 동시에 임의경매가진행된경우또는대지와건물모두에 대하여 일반채권자에 의한 강제경매가 진행된 경 8) 김권택,“강제집행에 있어서의 각종 우선특권”, 재판자료 제36집(1987), 397~398면 ; 김성수,“미등기주택 임차인 의 우선변제권”, 재판과 판례 제12집(2004.1), 490면 ; 민 일영(주4), 298면 ; 오용호,“부동산경매와 임차권”, 재판 자료 제36집(1987), 363면 ; 윤경,“미등기주택의 우선변 제권”, JURIST(2002.8), 58면 ; 지영난,“미등기주택을 임 차하여 주택임대차보호법상 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인이 그 주택 대지환가대금에 대한 우선변제권을 행 사할 수 있는지 여부”, 대법원판례해설 제68호(2007.12), 204면 ; 황병하,“부동산경매에 있어서 임차보증금 배당 에 관한 몇 가지 문제”, 저스티스 제96호(2007.2), 107면 9 ) � 자세한 견해의 소개는 지영난(주8), 204~207면 참조 10) � 조종현,“주택임대차보호법의 제3조 및 제8조의 해석 론”,「현대법학의 제문제(김두희박사 회갑기념논문집, 1987)」, 154면 ; 윤경(주8), 58면에서“이는 대지와 건물 의 소유자가 다른 경우에 건물의 소유자는 대지의 소유 자에 대하여 철거의무를 부담하거나, 아니면 지료를 부 담하는 지위에 있음에 불과하므로 대지만이 경매되는 경 우 건물의 소유자는 법정지상권이 없는 한 철거될 운명 에 처하게 되고, 대지의 경락대금에 대하여 아무런 변제 를 받을 권리가 없음이 당연한데, 하물며 건물의 임차인 에 불과한 자가 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없다”고 설명하고 있는 것도 같은 맥락이다. 11) � 대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 註