2009 법무사 9월호

8 法務士 9월호 論 說 우로서가장일반적으로볼수있는유형이다. (2)우선변제의대상-건물과대지의환가대금 ㈎ 이러한 유형에서는 주택임차인이 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 임대차보증금의 우선변제를받을수있다는점에대하여는대부분 의 견해가 일치한다. 12) 법 제3조의2 제2항 및 제8 조 제3항에서 임차주택의 환가대금(또는 주택가 액)에건물뿐만아니라대지의환가대금도포함된 다고명문으로규정하고있고, 통상적으로건물의 임대차에는당연히그부지부분의이용을수반하 는것이기때문이다. ㈏ 이러한 결론은 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인이나큰차이가없다. 다만소액임차인 의최우선변제권은대지를포함한주택가액 13) 의 2 분의 1 범위에서적용되는것임에비하여, 확정일 자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대지를 포함한 주택가액의 전부에 대하여 적용되는 점에서 차이 가있을뿐이다. (3) 관련문제 - 공동저당의 동시배당에 관한 법리 주택임차인이 대지와 건물 모두로부터 배당을 받는 경우에는 공동저당의 동시배당에 관한 민법 제368조 제1항 14) 을 유추적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다는 것이판례의태도이다. <판례 1> 대법원2003.9.5. 선고2001다66291판결 15) “주택임대차보호법 제8조에 규정된 소액보증 금반환청구권은 임차목적 주택에 대하여 저당 권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 이른바 법정담보물권으로서, 주택임차인이 대지와 건물 모두로부터 배당을 받는 경우에는 마치 그 대지와 건물 전부에 대 한 공동저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 대지와 건물이 동시에 매각되어 주택임차인에 게 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항을 유추적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여 야 할 것이고(대법원 2000.9.29. 선고 2000다 32475 판결, 2001.11.27. 선고 99다22311 판결 등 참조), 한편 민법 제368조 제1항에서 말하는‘각 부동산의 경매대가’라 함은 매각대금에서 당해 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권을 공 제한 잔액을 말한다고 할 것이다.” 2.대지와주택이따로경매가진행된경우 (1) 의의 대지와주택모두에대하여동시에경매가진행 되다가어떤사정으로건물부분의경매가취하되 12) � 확정일자 임차인의 경우는 법 제3조의2가 대지를 포함 한 주택가액의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있음을 법문상 명백히 밝히고 있는 반면, 소액임차인의 경우는 대지의 가액을 포함한 주택가액은 우선변제권의 대상이 되는 소액보증금의 범위를 정하는 기준으로만 규정되어 있기 때문에 소액임차인이 대지의 환가대금에서도 배당 을 받을 수 있는지 의문을 제기하는 견해도 있을 수 있 으나, 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 임대차보 증금의 우선변제를 받을 수 있다는 점에 대해서는 대부 분의 견해가 일치한다. 13) 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서‘주택가액’이라 함은 낙찰 대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰 수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제 한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다(대법원 2001.4.27. 선고 2001다8974 판결). 14) � 민법 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대 위) ① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분 담을 정한다. 15) � 이 판결에 대한 평석은, 이우재,“일괄매각된 부동산의 각 매각대금으로부터 배당받을 채권자가 다른 경우의 배 당표의 작성방법 및 배당이의방법”, 대법원판례해설 제 46호(2004), 506-526면 참조 註