2009 법무사 9월호

대한법무사협회 9 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 고 대지에 대해서만 경매가 진행되는 경우 또는 대지와주택이시기를달리하여따로경매가진행 되는경우이다. (2) 우선변제의대상 - 대지의환가대금또는 건물과대지의환가대금 ㈎ 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서‘대 지와주택의환가대금에서’라고규정하지않고괄 호 안에‘대지를 포함한다’고 규정한 것은 대지와 주택이함께경매되는경우를의미하는것이고, 물 권인전세권자에게는전세물에대한경매청구권과 우선변제권이 인정되고 채권인 임대차의 경우는 위와 같은 권리가 인정되지 않지만, 주택임대차보 호법은민법의특례로임차목적주택이대지와함 께경락되는경우에한하여대지의경락대금을포 함한 주택의 경락대금에서 우선변제권을 인정한 것이라고 하여, 이러한 유형에서 대지의 환가대금 으로부터의배당을부정하는견해 16) 가있다. ㈏그러나건물과대지가따로경매되는경우에 임차인이 건물에 대한 경매절차에서만 참가할 수 있다고 한다면 건물과 대지 중 어느 하나에 먼저 담보권실행또는강제경매를신청함으로써임차인 의 권리를 무력화시킬 염려가 있으므로, 주택임차 인은 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수있다는점에대하여대체로견해가일치한다. ㈐판례도대지및건물이경매개시되었다가대 지부분만매각된경우에도그주택의소액임차인 은 대지 매각대금 중에서 보증금을 우선변제받을 수 있다는 입장이고, 이러한 결론은 확정일자를 갖춘 임차인의 경우에도 마찬가지로 적용된다고 해석된다. 17) <판례 2> 대법원 1996.6.14. 선고 96다7595 판결 “임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1 항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적 용대상으로 규정하고 있는‘주거용 건물’의 임 대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포 나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대 지를 제외한 건물에만 한정하는 취지라고는 해 석되지 않는다. 원심이 같은 취지에서, 소외 송○○ 소유이던 이 사건 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자인 원고가 위 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 위 주택의 소 액임차인인 피고들이 위 대지에 관한 낙찰대금 중에서 판시 각 소액보증금을 담보물권자인 원 고보다 우선하여 변제를 받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같이 주택임대차 보호법의 적용대상인 부동산의 범위에 관한 법 리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.” <판례 3> 대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전 원합의체 판결 “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임 차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우 뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경 16) � 하경일,“임차주택 이외의 대지만의 경매와 임차인의 배 당요구 허부”, 경영법무(1996.12), 46면 17) � 박해식(주5), 297면 ; 박해식 외1(주4), 276면 註