2010 법무사 3월호

대한법무사협회 15 不動産競賣에서 賣却으로 인한 所有權移轉登記節次 기는그보다먼저등기된강제경매, 담보물권, 가 압류등에기하여경매로인한소유권이전등기등 의촉탁이있는경우에도말소하여서는아니된다. 수용 또는 사용재결에 의하여 설정된 구분지상권 이지니는공익목적을고려하였기때문이다. 26) 다. 임차권등기명령에 의한 임차권등기 매수인에 대하여 대항력 있는 임차인은 보증금 전액을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 경매절차에서 보증금 전액에 관하여 배 당요구를 하였으나 일부를 변제받지 못한 경우에 는그일부를모두변제받을때까지임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 결론적으로 대항력 있는 임차권은 배당절차에서 보증금 전액을 변제받지 않는한말소대상이아니다. 임차권등기명령에의 한 임차권자가 대항력이 있는지의 여부는 실제로 대항력을갖춘때(주택의경우에는주민등록과주 택의인도)를기준으로판단하여야하고임차권등 기가 된 때를 기준으로 하여서는 아니된다. 이미 대항력을 갖춘 임차인이 대항요건을 계속 유지하 기 위하여 임차권등기명령에 기한 임차권등기를 하는경우에는본래의대항력을갖춘때를기준으 로 판단하여야 하는 것이다. 대항력을 갖추지 못 한 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 기한 임 차권등기를 마친 때에 비로소 대항력을 취득하므 로등기된시점을기준으로대항력여부를판단하 면된다. 대항력과 우선변제권(확정일자를 갖춘 임차인) 을 겸유한 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는지의 여부가 명확하지 않은 경우에는 매수인 의 말소촉탁신청이 있더라도 보류하여 두었다가 배당절차가 완료되면 배당여부를 확인한 후 말소 촉탁여부를 결정하여야 한다. 임차권등기명령에 기한 임차권자가 대항력 없는 임차인인 경우에는 그임차권등기는매각으로인하여소멸한다. � � 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인 이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한경우임차인은그잔액에대하여매수인에게 대항할 수 있다. 따라서 대항력과 우선변제권을 겸유한임차인이보증금중일부만을배당받은경 우에는 보증금을 감액하는 임차권변경등기를 촉 탁하여야한다. � � � 주택임대차보호법 제3조의5 단서에서 말하는 ‘매각에 의하여 소멸하지 아니하는 임차권’은 대 항력만을 의미하고 우선변제권은 포함되지 않음 을 주의하여야 한다. 27) 따라서 대항력과 우선변제 권을겸유한임차인이우선변제권을선택하여제1 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 일부만을 배당받은 때에는 그 일부금액 에대하여모두반환받을때까지매수인에게대항 할 수 있을 뿐이고, 동일 부동산에 대한 제2경매 절차(예컨대 매수인의 새로운 근저당권자에 의한 임의경매절차)에서 우선변제권에 의한 배당요구 를하더라도배당을받을수없다. 28) 임차인의우선 변제권은 매각으로 인하여 소멸하고 대항력만 존 속하기때문이다. [관련판례] 1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인 이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당 받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부=적극 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우 선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되 고있는경매절차에서보증금전액에대하여배당 26) 法院實務提要 不動産登記實務(Ⅱ) 387면. 27) 大法院 2006. 2. 10. 宣告 2005다21166 判決. 28) 大法院 1998. 6. 26. 宣告 98다2754 判決. 註