2010 법무사 9월호

34 法務士 2010년 9월호 업무참고자료 4. 주택및상가건물보호법및각그시행령의개정으로최근에는임차인의보호대상이 2001. 9. 15, 2008. 8. 21, 2010. 7. 26. 각각상향조정되었는데, 가령 2010. 7. 26. 이후에계약하는경우에도 만일그건물에2008. 9. 15. 근저당권설정등기가있으면, (1)‘2010. 7. 26. 개정된보증금’을기준으로하지않고, (2) 개정전보증금인‘2008. 8. 21. 개정된보증금’을적용한다. 다시말하면부동산임대차계약의 ‘체결일’을 기준으로 하지 않고, 그 부동산에 설정된 근저당의‘등기일’을 기준으로 한다(주택임 대차보호법부칙제2조, 상가건물임대차보호법부칙제2조). 5. 2010. 7. 26. 개정된주택임대차의소액보증금의범위와상가건물임대차의보호대상및소액보증 금의 범위에 관하여, 보호범위를 더 세분화하여 안산시(安山市), 용인시(龍仁市), 김포시(金浦市), 광주시(廣州市) 등4개시는광역시가아니지만‘광역시와같은보호지역’으로속하게하였다(주택 임대차보호법시행령제3조제1항제3호, 제4조제3호, 상가임대차보호법시행령제2조제1항제 3호, 제6조제3호). 6. 2010. 7. 26. 개정에서보호대상을확대한것은, 서울의경우, (1)현재주택전세중보증금7,500만원이하인가구비율은전체의절반인‘51%’에이르고, (2) 상가보증금 3억원이하인상가건물임대차의비율은전체의대부분인‘89%’에달한데따른것 이다(법률신문2010. 7. 15. 자제3857호기사). 7. 주택소액보증금의범위와기준을심의하기위하여 2009. 8. 9. 법무부에설치한「주택임대차위원 회(住宅賃貸借委員會)」의구성에서,‘법무사(法務士)로서의5년이상해당분야에서종사하고주택 임대차관련업무경험이풍부한사람’으로한것은대한법무사협회(법제연구소)의건의가반영되 어입법화된것이다(주택임대차보호법시행령제5조제2호). 8. 임대차의최단기간(最短期間)에도주택임대차와상가건물임대차간에는차이가있다. 즉 (1) 주택임대차의최단기간은‘2년’이고(주택임대차보호법제4조), (2) 상가건물임대차의최단기간은다들 5년으로잘못알고있는데, 5년이아니고‘1년’이다(상가 건물임대차보호법제9조). 다만, 상가건물은 임차인이 계약갱신(契約更新)을 요구하면, 임대인은 차임 3기 이상 연체 등 법 정갱신거절사유가없는한최초계약시부터‘5년’간갱신거절을못할뿐이다(동법제10조제1항). 그리고갱신5년간은줄곧‘차임증액연9%제한’을받음은물론이다(동법제10조제3항단서).