2010 법무사 11월호

업무참고자료 55 미등기전세 Q.전세계약을체결하였으나전세권설정등기를하지않은경우에도주택임대차 보호법이‘준용(準用)’되는지여부 A.미등기전세계약도주택임대차보호법이‘준용’된다. [이유] 전형적인 임대차계약은 물론 전세계약만 하고 전세권설정등기를 하지 않는 이른바‘미등기전세(未登記傳貰)’또는‘채권적전세(債權的傳貰)’ 도 주택임대차보호법이‘준용’되기 때문이다. 이 경우‘전세금’은‘임대 차의 보증금’으로 본다. [근거] 주택임대차보호법 제1조, 제12조, 상가건물임대차보호법 제1조, 제17조 채권회수목적으로입주한경우 Q.기존채권(旣存債權)을임대차보증금으로‘전환(轉換)’하여임대차계약을체결 한경우,‘대항력(對抗力)’을갖는지여부 A.실제로주된목적이주거용이나영업용으로사용ㆍ수익하고있는한‘대항력’ 을갖는다. [이유] 기존채권을 임대차보증금으로‘전환’하였다는 사정만으로‘대항력’을 갖지 못한다고 할 수 없기 때문이다. 다만, ①기존채권의 우선변제를 받 을 목적으로 대항요건의 외관만 갖추었을 때에는 통정허위표시(通情虛 僞表示)로서‘무효’이고, ②그 곳에서 거주 또는 영업을 하였다고 하더 라도 기존채권의 회수가 실제‘주된 목적’인 때에는‘우선변제권’이 인 정되지 않는다고 할 것이다. [근거] 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다 47536 판결(유효), 2002. 3. 12. 선고 2000다 24184, 24191 판결(허위표시), 2001. 5. 8. 선고 2001다 14733 판결(주된목적) 임대차계약서에딸을임차인으로기재한경우 Q.임대차계약서에는‘딸’을임차인으로기재하였으나, 실제로거주하는사람은 ‘아버지’인경우,‘아버지’가실질적의미의‘임차인(賃借人)’인지여부 A.‘딸’이‘임차인’이다. [이유] 법 해석의 목적은 어디까지나‘법적 안정성’을 저해하지 않는 범위 내에 서‘구체적 타당성’을 찾는데 두어야 하므로, 임차인은 임대차계약을 체 결한 당사자이다. 이는 목적물을 실제로 사용ㆍ수익하고 있는지, 보증금 ㆍ차임을 실제로 출연하고 있는지와 무관하다. [근거] 민법 제618조, 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다 21030 판결 Q & A