2010 법무사 12월호

26 法務士 2010년 12월호 ‘임대인의체납세금열람제도’ 개편중! 실무 포커스 타인의 주택이나 상가건물을 빌려 쓰는 임차인으 로서는 임차건물에 대한 경매 또는 공매가 진행되면 임차보증금의 회수 여부에 관심을 쏟게 된다. 그런데 경매나 공매절차에서 임대인의 체납세금 때문에 임 차인이 보증금을 제대로 배당(배분)받지 못하여 불 측의 손해를 입는 경우가 종종 발생하고 있다. 임대인의 체납세금과 임차보증금의 우선순위는 세금의 법정기일 1) 과 임대차계약서에 찍힌 확정일자 2) 의 선후에 따라 결정된다. 따라서 법정기일이 확정일 자보다 앞서면 배당순위에 있어 조세채권이 임대차 보증금반환채권보다 우선한다. 3) 그런데 임차건물에 대한 선순위 담보권이나 가압 류 등은 누구라도 등기부를 열람하면 쉽게 확인할 수 있지만, 임대인의 세금체납 여부나 법정기일 또는 체 납세액 등을 제3자가 쉽게 알 수가 없고, 특히 세금 의 우선여부를 결정하는 기준일(법정기일)은 등기부 등에 전혀 공시되지 않는다. 해당 부동산에 세금체납으로 인한 압류등기가 되 어 있지 않는 경우도 많고, 비록 압류등기가 되어 있 더라도 그 액수를 알 수 없고 법정기일이 압류일자보 다 앞서는 경우가 대부분이다. 따라서 해당 건물의 임차인으로서는 임대차계약을 체결할 때 사전에 임 대인의 세금체납을 확인하기 어렵다는 점 때문에 예 측하지 못한 피해를 입을 우려가 늘 있는 것이다. Ⅰ. 처음에 1) 법정기일이란 조세채권과 저당권 등에 의하여 담보된 채권 사이의 우선여부를 결정하는 기준일을 말한다. 소득세나 법인세 등 신고납세 방식의 조세 에 있어서는 신고일, 상속세나 증여세 등부과방식의 조세에 있어서는 납세고지서 발송일을 의미한다. 따라서 부동산의 압류일자와는 무관하다. 2) 엄밀하게는「주택임대차보호법」또는「상가건물 임대차보호법」에 따른 대항요건과 임대차계약증서상에 확정일자를 모두 갖추어 우선변제권이 발생 한 시점을 의미한다. 만약 확정일자를 먼저 갖추고 나중에 대항요건을 갖춘 경우에는 확정일자를 갖춘 날이 아니라 대항요건을 갖춘 다음날 오전 0시 가 우선변제권 발생시점이 된다. 3) 다만, 당해세의 경우 언제나 조세채권이 우선하지만, 이에 관해서는 논외로 한다. 현'미납국세열람제도',약자인임차인이임대인동의얻기힘들어이용저조 동의없어도열람가능토록 '국세징수법일부개정안' 발의, 열람범위 '모든체납국세'로확대해야 김효석 본지편집위원·대한법무사협회법제연구위원