2011 법무사 1월호

52 法務士 2011년 1월호 주택임대차 생활법률상담 Q&A Q. 임차주택에서 주민등록 이전후주택임차권 등기를 하여도, 우선변제 받을수 있나요? 저는 2005년 4월 임대기간을 1년으로 하는 임대차계약을 체결하고 계약일에 임차주택을 인도받아 전입 신고와 확정일자를 받아두었습니다. 그 후 2005년 7월 임차주택에 근저당권이 설정되었는데, 임차기간만 료 후에도 보증금을 돌려받지 못해 이사를 못하다가, 2008년 6월경 개인적 사정으로 주민등록을 다른 곳 으로 이전한 후, 2008년 8월 주택임차권등기명령신청에 의한 임차권등기를 하였습니다. 이 후 임차보증반 환 판결을 받았는데, 2009년 1월에 임차주택에 가압류가 하나 더 생겼습니다. 이 경우 경매신청을 하면 제 가 근저당권이나 가압류보다 우선해서 임차보증금을 변제를 받을 수 있는지요? A. 주택임차권등기가 경료된 시점의 순위를 기준으로 우선변제 받을 수 있습니다 주택임차인의 주거안정과 보증금 보호를 위해 주택임대차보호법은 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주 민등록을 마친 때에는 등기 없이도 그 다음날부터 제3자에 대해 대항할 수 있도록 하고, 동법 제3조의2 제 2항에서 제3조 1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 후순 위 권리자보다 우선변제 받도록 하였습니다. 이러한 주택임대차보호법에 의할 경우 귀하는 처음 임차주택을 인도받아 주민등록을 이전하고 확정일자 를 받음으로서 2005년 4월에 대항력과 우선변제권을 취득하여 임차주택의 최 선순위 권리자가 되었으나, 주 민등록을이전함으로써대항요건을구비하지못하여 2008년 6월대항력과우선변제권을상실하였습니다. 그러나 동법 제3조의3 제5항에 "주택임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만 임차인이 임 차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선 변제권을 상실하지 아니한다"고 규정하고 있습니다. 따라서 주택임차권등기명령을 신청하여 등기가 경료 된 2008년 8월에 귀하는 새롭게 대항력 및 우선 변제권을 취득하였으므로, 이보다 앞선 2005년 7월에 설정된 근저당권자보다 우선변제 받을 수는 없으나, 이후 2009년 1월에 경료된 가압류등기의 권리자보다는 우선하여 변제받을 수 있습니다. 만일 귀하가 먼 저 주택임차권등기명령을 신청하여 등기가 경료 된 뒤에 주민등록을 이전하였다면, 위 단서규정에 의해 2005년 4월의 대항력과 우선변제권이 유지되어 근저당권자보다 우선변제를 받을 수 있었을 것입니다.