2011 법무사 1월호

56 法務士 2011년 1월호 대항력 임대차보호에 관한 질의회답 ( 3 ) 정 상 태 법무사 (울산회) 건축 중에 입주하였으나 건축물 대장이 달라진 경우 건축 중인 다가구주택 101호에 입주하여 지번만 기재하고 전입신고 하였으나, 그 후 다세대주 택으로 변경하여 소유권 이전등기, 근저당권 설정등기를 경료한 경우, 임차인은‘대항력(對抗 力)’이있는지여부 전입신고한지번이‘건축물대장’과일치하지않는이상임차인은대항력이없다. [이유] 건축중인주택에전입신고한주소가그당시의주택의현황과일치한다하더라도, 그후사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서‘공시방법’이 될 수없기때문이다. 다만, 임차인의주소가당시의‘건축물대장’의지번과일치한다면대항력이있다. [근거] 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다 15597 판결(대항력부정), 2007. 2. 8. 선고 2006다 70516 판결(대항력인정). 입주와 전입신고 사이에 저당이 설정된 경우 입주와전입신고사이에저당이설정된경우의대항력취득여부 임차인은대항력을취득하지‘못한다.’ [이유] 임차인은 ①유효한 임대차계약을 체결하고, ②주택을 인도받으며, ③주민등록을 마치고, ④주택인 도와 전입신고를‘둘 다 갖춘 익일(翌日)’에 대항력을 취득하기 때문이다. [근거] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다 22393 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다 46938 판결 입주 및 전입신고와 저당설정이 같은 날 이루어진 경우 입주및전입신고와저당설정이‘같은날’이루어진경우, 임차인의대항력이저당에우선하는지여부 임차인은저당권자에게대항할수없다. [이유] 인도나 주민등록은 등기와 달리‘간이한 공시방법(公示方法)’이어서 임차인은 주택의 인도와 주 민등록을 갖춘‘다음 날’부터 대항력이 발생하기 때문이다. 그것은 인도와 주민등록을 마친 임차 인이 없음을 확인하고 저당권설정등기를 경료 하였지만, 그 후‘같은 날’임차인이 인도와 주민등 록을 마침으로 인하여 저당권자가 입을 수 있는‘불측(不測)의 피해’를 방지하기 위해서이다. [근거] 주택임대차보호법제3조제1항, 대법원1997. 12. 12.선고97다22393판결, 1999. 3. 23.선고98다46938판결 A Q A Q A Q 업무참고자료