60 法務士2011년 1 월호 주택임차인의 배당절차 수원에있는주택을보증금돈5,000만원에임차하여대항요건을가장먼저갖추었으나, 확 정일자는저당설정후에받고배당요구한경우, 보증금을‘모두’받을수있는지여부 ①먼저‘소액보증금의최우선변제권’에의하여돈2,200만원을배당받고, ②다음‘확정일자 우선변제권’에의하여저당다음으로보증금을배당받으며, ③끝으로‘대항력’에의하여매수 인(경락인)으로부터 나머지 보증금을‘모두’받을 수 있다. [이유] 주택임차인을 보호하는 권리에는 대항력, 확정일자 우선변제권, 소액보증금의 최우선변제권이 있 는 바, 이들 모든 권리는 임차인을 보호하는 권리이어서‘권리의 경합(競合)’을 인정하기 때문이 다. 수도권 중 과밀억제권역은 2010. 7. 26.부터‘보증금 돈 6,500만 원 이하일 때 돈 2,200만 원까 지’소액보증금으로 최우선 변제한다. [근거] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의 2 제2항, 제8조, 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다 39576 판결 배당요구를 하지 않는 경우 입주와전입신고가가장앞선경우에는, 경매절차에서권리신고및배당요구를하지않는때에 도 임차인은 매수인(경락인)으로부터 보증금을 받을 수 있는지 여부 임차인은 매수인(경락인)에게 임차권의 유효함을 주장하여 보증금을 받을 수 있다. [이유] 대항력이 있는 임차인은 임차주택이 경매되더라도 매수인(경락인)은 임대인의 지위를‘승계(承 繼)’하며, 배당요구를 하지 않았다고 하여 임차주택의 매수인(경락인)에게 대항할 수 없다거나 보 증금반환청구권의 행사를‘포기(抛棄)’한 것으로 볼 수 없기 때문이다. [근거] 주택임대차보호법 제3조 제1항 내지 제3항, 제3조의 5 저당된 주택을 임차한 경우 1번 저당이 있는 집에 입주한 임차인은 그 후 설정된 2번 저당의 실행으로 경락 받은 매수인에 게 대항할 수 있는지 여부 매수인에게대항할수없다. 다만, 확정일자를받으면2번저당보다우선하여배당받는다. [이유] 누가 경매신청하든 저당권은 매각(경락)으로 소멸하므로, 매수인은‘최선순위저당권자와 동일한 지위’에서 권리를 취득하기 때문이다. [근거] 민사집행법 제91조 제2항, 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카 1718 판결, 1990. 1. 23. 선고 89다카 33043 판결 가등기(假登記)된 주택을 임차한 경우 가등기된주택을임차한경우, 임차인은보호되는지여부 A 가등기에기하여본등기가경료되면, 임차인은보호되지않는다. Q A Q A Q A Q
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