2011 법무사 2월호

민사 생활법률상담Q&A 51 Q. 토지를 임대하였는데, 토지 위에 건물을 신축한 임차인이 차임을 지급하지 않고 있습니다 3개월 이상 차임을 연체할 경우 건물에 대한 권리를 이의 없이 포기하고 퇴거한다는 조건으로 토지를 임대한 후 임차인이 단층상가를 신축하여 제 명의로 보존등기를 마쳤습니다. 그런데, 현재 8개월분의 차 임이 연체된 상황에서 임차인이 차임지급을 거절하고 있어 내보내려고 하는데, 이런 경우 건물은 어떻게 되는지요? A. 차임을 연체한 임차인은 지상물매수청구를 할 수 없으므로 건물철거를 청구할 수 있습니다 임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 임차인이 이에 대해 차임을 지급하는 관 계로서 건물 기타 공작물의 임차인이나 건물 기타 공작물 등의 소유를 목적으로 토지를 임차한 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우 임대인은 계약기간 만료전이라도 임대차계약을 해지하고 임차물의 반환을 청구할 수 있습니다. 그런데 우리 민법 제 643조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 수목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대 차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 계약갱신을 청구할 수 있고, 임대 인이 이를 거절할 경우 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그리고 임차인이 지상시설에 대한 매수청구권을 행사하게 되면 임대인은 이를 받아들여야 하며, 이는 강행규정이라서 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것(예 : 지상물 매수청구권 포기약정)은 무 효입니다. 때문에 귀하가 차임연체를 이유로 계약을 해지하고 토지인도를 청구할 때 임차인이 그 지상물인 신축 건물에 대해 지상물 매수청구를 할 경우 이를 반드시 매수해야 하는지의 문제인데, 위 규정은 임대차계약 이 정상적으로 존속하다 기간만료로 종료되는 경우를 규정한 것이라서 차임이 연체되어 채무불이행으로 계약이 해지되는 경우에는 적용이 없습니다. 우리 판례도 "토지임차인이 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우 계약갱신을 청구할 여지가 없 고, 따라서 지상시설의 매수청구도 할 수 없다"(대판 1991.4.23 90다 19695)는 일관된 입장을 보이고 있어 귀하는 위 지상물의 매수 없이 건물철거 및 토지의 인도를 구할 수 있습니다. 또, 지상물매수청구권에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이지만, 3개월 이상 차임을 연체할 경우 건물에 대한 권리를 이의 없이 포기하고 퇴거한다는 위 특약은 기간만료로 임대차계약이 종 료되어 지상물매수청구권이 발생하는 경우에 관한 것이 아니므로 무효라고 볼 수 없습니다. 따라서 귀하는 임차인에게 건물에 대한 권리를 포기하고 퇴거할 것을 구하여 귀하 명의로 보존등기 된 건물의 철거 없이 토지를 인도받을 수도 있을 것입니다. 최병이법무사 (인천회)