56 法務士2011년 2 월호 미등기건물을 양수한 경우 미등기건물(未登記建物)의양수인도임대인의지위를'승계(承繼)' 하는지의여부 사실상 양수인도 임대인의 지위를 승계한다. [이유] 주택(住宅)은 사회관념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것 을 말하고, 건축허가나 건축물대장의 등록 또는 등기부의 등기를 요건으로 하지 않는다. 아직 소유권 이전등기를 경료하지는 아니하였지만 건물의 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소 유자로부터 건물을 임차한 자에 대한 관계에서는 임대인의 지위를 '승계' 한 것으로 볼 수 있기 때문 이다. [근거] 주택임대차보호법 제3조 제3항, 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카 164 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다 49753 판결 임차인이 대항요건을 갖추지 못한 경우 대항요건을 갖추지 못한 임차인에 대하여도 임대인의 지위가 승계 되는지 여부 대항요건을 갖추지 못한 임차인에 대하여는 임대인의 지위가 승계 되지 않는다. [이유] '임대인의 지위승계'는 임차인의 대항력(對抗力)의 내용 내지 효력이기 때문이다. 다만, 대항요건을 갖 춘 임차인도 '선순위저당'이 있는 경우에는 경매로 인한 매수인에게 대항하지 못한다. [근거] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카 1936 판결, 고상용『주석 채권각론(Ⅱ)』(한국사법행정학회, 1987) 291쪽 대항력을 갖춘 임차인이 우선변제권을 포기한 경우 대항력과 우선변제권을 겸유(兼有)하고 있는 임차인이 배당요구서에 '확정일자 없음'이라고 기 재한경우, 매수인은'보증금'을‘인수(引受)’하는지여부 우선변제권은포기한것으로보고, 매수인은보증금을'인수'한다. [이유] 임차인이 배당요구하지 않거나 우선변제권을 포기한 경우에는 '우선변제권'은 없으나, 대항력이 있으 므로 매수인이 보증금을 '인수'하기 때문이다. [근거] 민사집행법 제88조, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다 84497 판결 약정임차권과 법정임차권 임대차가 종료되었으나 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 나가지 않고 있는 동안에 집이 팔 렸을때, 임대인의지위가'승계' 되는지의여부 임차주택의양수인이임대인의지위를'승계' 한것으로본다. [이유] 임대인의 지위승계는, 임대차기간 중인 약정임차권뿐만 아니라, 보증금을 반환받을 때까지 존속하는 것으로 보는 법정임차권에도 적용되기 때문이다. [근거] 주택임대차보호법 제3조 제3항, 제4조 제2항, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다 64615 판결 A Q A Q A Q A Q 임대인 지위의 승계
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