2011 법무사 2월호

56 法務士 2011년 2월호 미등기건물을 양수한 경우 미등기건물(未登記建物)의양수인도임대인의지위를 '승계(承繼)' 하는지의여부 사실상양수인도임대인의지위를승계한다. [이유] 주택(住宅)은 사회관념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것 을 말하고, 건축허가나 건축물대장의 등록 또는 등기부의 등기를 요건으로 하지 않는다. 아직 소유권 이전등기를 경료하지는 아니하였지만 건물의 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소 유자로부터 건물을 임차한 자에 대한 관계에서는 임대인의 지위를 '승계' 한 것으로 볼 수 있기 때문 이다. [근거] 주택임대차보호법제3조제3항, 대법원1987. 3. 24. 선고86다카164판결, 1999. 4. 23. 선고98다49753판결 임차인이 대항요건을 갖추지 못한 경우 대항요건을갖추지못한임차인에대하여도임대인의지위가승계되는지여부 대항요건을갖추지못한임차인에대하여는임대인의지위가승계되지않는다. [이유] '임대인의지위승계'는임차인의대항력(對抗力)의내용내지효력이기때문이다. 다만, 대항요건을갖 춘임차인도 '선순위저당'이있는경우에는경매로인한매수인에게대항하지못한다. [근거] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카 1936 판결, 고상용『주석채권각론(Ⅱ)』(한국사법행정학회, 1987) 291쪽 대항력을 갖춘 임차인이 우선변제권을 포기한 경우 대항력과 우선변제권을 겸유(兼有)하고 있는 임차인이 배당요구서에 '확정일자 없음'이라고 기 재한경우, 매수인은 '보증금'을‘인수(引受)’하는지여부 우선변제권은포기한것으로보고, 매수인은보증금을 '인수'한다. [이유] 임차인이 배당요구하지 않거나 우선변제권을 포기한 경우에는 '우선변제권'은 없으나, 대항력이 있으 므로매수인이보증금을 '인수'하기때문이다. [근거] 민사집행법제88조, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다 84497 판결 약정임차권과 법정임차권 임대차가 종료되었으나 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 나가지 않고 있는 동안에 집이 팔 렸을때, 임대인의지위가 '승계' 되는지의여부 임차주택의양수인이임대인의지위를 '승계' 한것으로본다. [이유] 임대인의 지위승계는, 임대차기간 중인 약정임차권뿐만 아니라, 보증금을 반환받을 때까지 존속하는 것으로보는법정임차권에도적용되기때문이다. [근거] 주택임대차보호법제3조제3항, 제4조제2항, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다 64615 판결 A Q A Q A Q A Q 임대인 지위의 승계