민사 생활법률상담Q&A 57 Q. 건물이 완공되자 토지의 전소유자가 환매권을 행사, 소유권을 이전하고 철거를 요구합니다 전소유자의 환매권이 등기된 나대지를 구입하여 건물을 신축하였습니다. 토지를 구입할 당시에는 환 매권의 만료기간이 2년 남짓 남아 있었으나 전소유자가 토지를 다시 매입할 의사가 없다는 말만 믿고 토 지를 구입한 후 건물을 신축했습니다. 그런데 건물이 완공되자 전소유자가 환매권을 행사하여 토지에 대 한 소유권이전등기를 경료한 후, 건물을 철거하든지 토지를 시가보다 비싼 가격으로 매입하라고 요구합 니다. 어찌해야 할까요? A. 환매권 행사에 의한 토지소유권의 변동은 적법하므로, 건물철거나 토지매수를 해야 합니다 토지의 소유자가 그 지상에 건물을 신축한 후 매매 기타 사유로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물의 소유자는 건물의 소유를 위한 토지의 지상권을 주장할 수 있으며, 이를 '관습법상의 법정지상권' 이라고 하여 판례가 인정하고 있습니다. 또한 건물의 소유자가 관습법상의 법정지상권을 인정받을 수 있다면, 사례의 경우 토지소유자에 대하 여 법정지상권을 주장하여 건물의 철거요구를 거부할 수 있습니다. 그러나 이 사례의 경우, 토지와 건물의 소유자가 달라진 사유인‘환매권의 행사에 의한 토지소유권의 변동’은 관습법상의 법정지상권의 성립요건인 토지 및 건물의 소유자가 달라진 사유에 해당되지 않기 때 문에 설사 토지와 건물의 소유자가 동일한 상태에서 건물이 신축된 후 토지소유권이 이전되었다 하더라 도 건물소유자는 토지 소유자에 대하여 법정지상권을 주장할 수 없으므로 건물의 철거요구를 거부하지 못합니다. 대법원도 "나대지상에 환매특약의 등기가 경료된 상태에서 대지소유자가 그 지상에 건물을 신축하였 다면, 대지소유자는 그 신축 당시부터 환매권 행사에 따라 환매권자에게 환매특약 등기 당시의 권리관계 그대로의 토지 소유권을 이전하여 줄 잠재적 의무를 부담한다고 볼 수 있으므로, 통상의 대지소유자로서 는 그 건물이 장차 철거되어야 하는 운명에 처하게 될 것임을 예상하면서도 그 건물을 건축하였다고 볼 수 있고, 환매권자가 환매기간 내에 적법하게 환매권을 행사하면 환매특약의 등기 후에 마쳐진 제3자의 근저당권 등 이미 유효하게 성립한 제한물권조차 소멸하므로 특별한 사정이 없는 한 환매권의 행사에 따 라 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 애초부터 생기지 않는다 고 봄이 상당하다"고 판시하여 사례의 경우 관습상의 법정지상권을 인정하지 않는 입장입니다(대법원 2010두16431 판결 참조). 이수영법무사 (부산회)
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