민사 생활법률상담Q&A 59 Q. 빌라를 낙찰 받아 인도받았는데, 건축업자가 열쇠를 해체하고 들어와 유치권을 주장합니다 저는 빌라 한 동이 통째로 경매신청 된 부동산 중 401호를 낙찰 받아 낙찰대금을 완납하고, 건축주로부 터 401호를 임차해 거주하고 있던 임차인에게 이주금을 지급한 후 부동산을 직접 인도 받았습니다. 이후 깨끗하게 내부수리를 하여 임대를 하려고 준비하고 있는데, 빌라의 101호를 점유하며 유치권을 행사하고 있던 건축주의 공사비 채권자가 제 부동산의 잠금장치를 해체하고 무단으로 침입하고는, 폭력배를 배치 해 통행을 막고 유치권을 주장하고 있습니다. 대체 어떻게 해야 하나요? A. 귀하 부동산에는 유치권이 성립되지 않았으므로 불법점유에 대한 책임을 물을 수 있습니다 난데없는 무단침입으로 상심이 크시겠습니다. 유치권이란 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리'(민법 제321조)를 말하는 것이어서 점유가 없으면 성립되지 않는 권리입니다. 그리고 경매신청 된 건물은 집합건물로서 각각이 구분소유권이 미치는 별개의 부동산에 해당하므로 건축주의 공사비 채권자가 1동의 건물 전체에 대해 유치권을 취득하려면 각각의 구분건물 전부를 점유하 여야 할 것이고, 만일 1동의 건물 중 일부의 구분건물만 점유하고 있었다면, 점유하고 있지 않은 구분건물 에 대해서는 유치권이 성립할 수 없습니다. 그런데 귀하가 낙찰 받은 부동산은 건축주와의 적법한 임차계약에 따라 건축주의 간접점유상태에서 임차인이 직접점유를 하고 있었으므로, 귀하가 낙찰 받았을 때까지 공사비 채권자의 점유가 없었으며, 곧 이어 귀하가 임차인으로부터 점유를 이전받아 점유하고 있었으므로, 귀하의 부동산을 점유하지 못한 공 사비 채권자의 유치권은 성립할 수 없습니다. 또 우리 민법은 유치권의 성립요건으로서의 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립되지 않 는다고 규정하고(민법 제320조 제2항) 있는데, 유치권의 성립이 없는 부동산을 귀하가 적법하게 인도받 아 점유하고 있는 상태에서, 부동산의 잠금장치를 무단으로 해체하고 침입한 공사비 채권자의 현재의 점 유행위는 재물손괴 및 건조물 침입죄에 해당하는 불법행위로서 현재 공사비 채권자의 점유에 의해서도 유치권이 성립되지 않습니다. 따라서 건축주의 공사비 채권자는 아무런 권원 없이 귀하의 부동산을 불법점유하고 귀하의 소유권 행 사를 방해하고 있으므로, 귀하는 건축주의 공사비 채권자를 상대로 건물명도 및 손해배상의 소를 제기할 수 있습니다. 또한, 잠금장치를 파괴하고 무단으로 귀하의 부동산에 침입한 후 임대를 위해 부동산을 수리하려는 귀 하 및 공사관계자의 출입을 방해하는 행위에 대해서는 재물손괴, 건조물 침입, 업무방해 등으로 처벌해 줄 것을 수사기관에 요청할 수도 있습니다. 최병이법무사 (인천회)
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