2011 법무사 4월호

56 法務士 2011년 4월호 생활법률상담 Q&A 주택임대차 Q. 매매계약을체결한 매수인과전세계약을 했는데, 계약이해제됐다며 집을 비우라고합니다 제가 전세로 입주하려는 주택이 이미 매매가 되었습니다. 매매계약은 체결되었으나 아직 잔금까지는 지급되지 않은 상태인데, 매도인(현 소유자) 갑이 매수인 을에게 주택에 대한 임대(전세)권한을 부여하였 습니다. 그래서 저는 매수인 을과 전세계약을 체결한 후 을에게 보증금을 지급하고 입주하였으며, 주민등 록전입 및 확정일자까지 모두 마쳤습니다. 그런데 어느 날 갑자기 갑이 찾아와서 위 매매계약이 해제되었 으니 집을 비워 달라고 요구했습니다. 만일 명도요구에 불응할 경우 법원에 소송을 제기하겠다고 합니다. 너무 황당하여 어찌해야 할지 모르겠습니다. A. 매도인의 명도청구에 대항할 수 없으므로, 집을 비워줘야 합니다 무척 당황하셨으리라 봅니다. 그러나 결론부터 말씀드리자면 귀하는 전세계약을 체결할 권한이 없는 을과 전세계약을 체결한 것이 되어 갑의 명도요구에 대항할 수 없습니다. 귀하가 임의로 위 주택을 명도하 지 않는다면 아마도 갑은 법원에 명도소송을 제기할 것이고 귀하는 위 소송에서 패소할 수밖에 없습니다. 우리 대법원은 주택의 매매계약에 부수하여 매매잔금 수령 이전에 매도인이 매수인에게 임대권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것으로 해석합니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95 다32037 판결 참조). 이 말을 쉽게 설명하면 후일 매매계약이 해제된다면 매매의 효력이 소멸한다는 의미 입니다. 따라서 위 사안의 경우 매매계약이 해제되었으므로 그 때부터 매수인 을은 주택에 대한 임대권한 을 상실하게 되고 결국 귀하는 전세계약을 체결할 권한이 없는 사람(을)과 전세계약을 체결한 결과가 됩 니다. 그 결과 귀하는 매도인 갑에 대하여 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되므로, 갑의 명도청 구에 대항할 수 없습니다. 귀하가 위 주택에 실제로 입주하여 주민등록전입신고를 하는 등 주택임대차보호법상의 대항력을 구비하 였더라도 갑의 명도요구에 대항할 수 없음은 마찬가지입니다. 다만, 귀하는 전세보증금을 을에게 지급하였 으므로 을에 대하여 보증금 반환청구를 하여 구제를 받아야 할 것입니다. 임대인은 반드시 임차주택의 소 유자일 필요는 없지만, 임차주택에 대하여 처분권한이 있거나 임차주택에 대한 적법한 임대권한을 가진 사 람이어야만 하므로 임대권한이 없는 사람과 전세계약을 체결하여 피해를 입는 일이 없도록 각별히 주의하 여야 합니다. 만일 위 사안에서 매수인 을이 잔금을 지급하고 소유권을 취득한 이후에 매매계약이 해제되었고 이로 인하여 을이 소유권을 상실하였다면 귀하는 매매계약 해제와 관계없이 자신의 임차권으로 갑에게 대항할 수 있습니다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결 참조). 이 경우에는 계약해제로 소유권을 회복한 사람(갑)이 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 따라 임대인의 지위를 승계하기 때문입니다.