2011 법무사 4월호

업무참고자료 61 Q & A 법시행전의선순위저당다음으로 '우선변제'를받을수있다. [이유] 상가건물임대차보호법은 2002. 11. 1.부터 시행되었으나, 제3조ㆍ제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전 물권을 취득한 제3자에 대 하여는 그 효력이 없기 때문이다. [근거] 상가건물임대차보호법 부칙 제1항, 제2항 가분채무와 불가분채무 공유지분에 대한 경매절차에서 임차인은 '임차보증금 전액(賃借保證金 全額)'의 배당을 요구할 수있는지여부 지분에상응하는금액이아니라 '임차보증금전액'을배당요구할수있다. [이유] 공동임대인이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금반환채무는 그 성질상 '가분채무(可分債務)' 가 아니고'불가분채무(不可分債務)'이기 때문이다. [근거] 1997. 7. 14. 전국민사집행판사회의 6항 다호 (3)목 (가), (나) 공유자 3명 중 2명과 계약한 경우 공유자(共有者) 3명 중 2명과 임대차계약을 체결한 경우,' 보증금(保證金)의 반환(返還)'은 '공유 자전원'에대하여청구할수있는지여부 계약을체결한 '공유자 2명'에대하여만 '보증금의반환'을청구할수있다. [이유] 공유물의 관리는 공유자의 지분의 과반수로 결정하나,'보증금의 반환'은 임대차계약을 체결한 '공 유자 2명'에 대해서만 청구할 수 있기 때문이다. 경매가 된 경우에도 계약을 체결한 '공유자 2명'의 지분에 대하여만 우선변제권이 인정된다. [근거] 민법 제265조, 대법원 1991. 4. 12. 선고 90다 20220 판결 명의신탁한 공유자간의 경매 명의신탁한 공유자간에 경매에 대비하여 임대차계약서를 작성한 경우, 우선변제권이 인정되는 지여부 명의신탁한공유자에게는 '우선변제권'이인정되지않는다. [이유] 명의신탁한 공유자는 실제는 공동소유자로서 거주하고 있으면서도, 주택임대차로서의 '우선변제 권'을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐이기 때문이다. [근거] 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다 22451 판결 전차인의 우선변제권 원용 임차인은 전대하여 간접 점유하고 전차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우, 전차인(轉借人) 이 '확정일자우선변제권'을' 취득(取得)'하는지여부 전차인은 '확정일자 우선변제권'을 '취득'하지 못한다. 다만 임차인의 권리를 '원용(援用)'할 수 있다. A Q A Q A Q A Q A