2011 법무사 5월호

52 法務士 2011년 5월호 생활법률상담 Q&A 민사 Q. 경매토지의과반수지분 공유자가 건물을축조, 점유하고있어 철거청구를 하고싶습니다 법원에 괜찮은 토지의 공유지분이 경매로 나왔기에 여러 차례의 유찰을 거쳐 적당한 가격에 공유지분 (4298분의 992)을 낙찰 받았습니다. 하지만 과반수 이상의 지분을 보유하고 있는 공유자가 토지에 건물을 축조하여 점유하는 사정 등으로 인하여 저는 공유자로서 토지를 전혀 사용, 수익할 수 없는 상황입니다. 그래서 여러 차례 접촉해 협의를 했지만, 어떤 타협점도 찾을 수가 없습니다. 어쩔 수 없이 법원에 공유지 분권자로서 건물철거를 청구하고 싶은데 가능할까요? A. 철거청구는 받아들여지기 어려우나, 임료 상당의 '부당이득 반환청구'는 가능할 것입니다 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자 지분의 과반수로서 결정해야 할 것이고, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유 물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므 로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물 의 관리방법으로서 적법하다고 할 것입니다. 그러므로, 과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락 받은 점유자에 대하여 소수 지분의 공유자 는 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다는 것이 대법원의 입장입 니다(대법원 2002다9738 판결 참조). 따라서 사례의 경우 건물철거 청구는 받아들여지기 어렵지만, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부 분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수 지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로, 과반수 지분의 공유자를 상대로 임료 상당의 부당이득 반환청 구는 가능하다고 봅니다. 다만, 대법원은 2000다33638호 판결에서 '과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배 타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하지만, 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 '관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수 지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범 위를 넘는 것이 될 것이다' 라고 판결하고 있습니다. 그러므로, 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 관리 아닌 처분이나 변경의 정도에 이르는 경 우에 해당한다면 철거 청구가 인용될 수도 있을 것으로 생각되므로 유념하시기 바랍니다.