2011 법무사 6월호

62 法務士 2011년 6월호 생활법률상담 Q&A 주택임대차 Q. 집주인이전세기간 만료수개월이 지나도록아무런 말도없는데, 새로등기를 해야하나요? 저는 지금 살고 있는 주택을 전세금 1억 원, 전세기간 2년의 전세계약 후, 전세권설정등기를 하고 2년 의 전세기간이 경과하도록 살고 있는데 타지에 살고 있는 집주인은 전세기간의 만료에 대한 아무런 언급 도 없었고, 저도 그냥 살고 싶어서 연락하지도 않은 상태에서 이미 수개월이 지났는데 새로 등기를 해야 하는지요? 이런 경우 이미 기간이 지난 전세권의 효력은 어떻게 되는지요? A. 별도로 전세권존속기간의 변경등기를 하지 않아도 귀하의 전세권은 보호될 것입니다 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 사용, 수익하며 그 부동산의 전부에 대하 여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있으며, 전세권 소멸 후 설정자가 전세금 반환을 지체할 때에는 경매청구를 하여 우선변제를 받게 되는 권리입니다. 따라서 그 존속기간이 만료되 면 당사자간에 계약갱신을 하지 않는 한 전세권은 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 우리 민법 제312조 4항에 "건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다"라고 규정하고 있으며, 동법 제 313조에는 "전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다"라고 규정 하고 있습니다. 그런데 판례는 민법 제312조4항의 "전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권변동 이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다"고 하였습니다(대법1989.7.11 선고 88다카 21029판결). 따라서 귀하의 경우 전세기간이 만료되어 전세권 등기의 존속기간에 관해 변경등기를 하지 않았을지 라도 전세권의 존속기간을 정하지 않은 전세권이 됨으로, 그대로 보호받을 수 있습니다. 다만, 소유자인 전세권설정자가 전세권의 소멸통고를 하고 6월이 경과하면 전세권은 소멸될 수 있습니다. 이렇게 전세권 이 소멸한 때에는 귀하는 전세 부동산을 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부하는 동시에 전세권설정자로부터 전세금을 반환 받아야 할 것입니다.