2011 법무사 6월호

주택임대차 생활법률상담Q&A 65 Q. 이미근저당된 토지에신축된 원룸의임차인인데, 토지가 매각되면최우선변제권이 있나요? 2011년 3월에 서울의 한 신축 원룸주택에 보증금 7천만 원, 24개월간 임차키로 하여 입주와 함께 전입신 고 및 확정일자를 받아두었습니다. 그런데 임차건물 신축 전에 이미 토지 위에 금융기관의 근저당권등기 가 설정되어 있었습니다. 만일 금융기관에서 경매신청을 하여 토지와 건물이 매각될 경우, 토지의 매각대 금에서도 제가 최우선변제를 받을 수 있나요? A. 건물 매각대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선변제를 받을 수 있습니다 주택임대차보호법은 "대항요건과임대차계약증서상의확정일자를갖춘임차인은민사집행법에따른경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖 의채권자보다우선하여보증금을변제받을권리가있다(제3조의2②)"고규정하고있으며,“동법제8조①, ③ 은임차인은보증금중일정액을다른담보물권자보다우선하여변제받을권리가있고, 다만, 보증금중일정 액의범위와기준은주택가액(대지의가액을포함한다)의 2분의 1을넘지못한다”고규정하고있습니다. 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우 뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권 을 행사할 수 있습니다. 그러나 귀하의 경우와 같이 토지에 근저당권이 설정된 후에 건물이 신축되었고, 그 신축건물에 임차한 소액임차인이 토지의 매각대금에서도 최우선변제권을 주장할 수 있는지가 문제된 다고 할 것입니다. 이에 대해 대법원 판례는 "임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가 액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하 여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환 가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설 정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가 대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다(대법 1999.7.23.선고 99다25532판결)"고 하였습니다. 따라서 귀하도 위 토지의 매각대금에서는 근저당권자보다 우선하여 보증금 중 일정액(주택임대차보호 법시행령 제3조 ① 1호, 제4조 1호)을 변제받지 못할 것으로 보이고, 다만 건물의 매각대금에서는 대금의 2분의 1 범위 내에서 2,500만원을 한도로 변제받을 수 있을 것으로 보입니다. 황정수법무사(서울중앙)