2011 법무사 6월호

업무참고자료 67 Q & A 임대차 기간 기간 중 나가야 할 사정이 생긴 경우 기간은2년으로정했으나, 임차인이예상하지않는사정(事情)으로 1년만에나갈수있는지여부 임대인이 사정을 들어주어 '그렇게 하라'고 하지 않는 이상 2년 안에는 보증금을 돌려 달라고 할수없을뿐만아니라, 월세도만기까지계속줘야한다. [이유] 계약은 지켜야 하며(약속은 준수되어야 한다, Pacta sunt servanda[羅]), 우리 민법은 '사정변경 (事情變更)의 원칙'을 원칙적으로 채택하고 있지 않으므로, 임대차기간의 약정이 있는 경우에는 기 간 내에 해지권을 보유하는 등 특약이 없는 한, 계약을 일방적으로'해지(解止)' 할 수 없기 때문이다. [근거] 민법 제636조, 민법개정안 제544조의 4 임차인을 위한 최단기간 1년으로 정한 기간이 만료되어 임차인이 집을 나가려고 하는데, 임대인은 2년이 안되었다며 '보증금의반환'을 '거절(拒絶)' 할수있는지여부 임대인은 '보증금의반환'을 '거절' 하지못한다. [이유] 임대차기간의 최단기간(最短期間) 2년(상가건물은 1년)은 임대인을 보호하는 규정이 아니고 임차 인을 보호하는 규정이므로, 임차인은 2년(상가건물은 1년) 미만으로 정한 기간이 '유효(有效)'함 을 주장할 수 있기 때문이다. [근거] 주택임대차보호법 제4조, 상가건물임대차보호법 제9조, 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다 13258 판결, 2001. 9. 25. 선고 2000다 24078 판결 기간의 약정이 없는 경우 임대차기간을정하지않은주택임차인이 '2년' 안에도나갈수있는지여부 ①임대인은 '2년'(상가는 '1년') 안에 나가라고 할 수 없지만, ②임차인은 '언제든지' 나갈 수 있 는데, 다만임대인이해지통고를받은후 '1월'이지나야나갈수있다. [이유] 임대차기간을 정하지 않은 임대차기간은 '2년'으로 보지만, 이는 임차인의 지위를 강화하는 규정 이므로, 임차인은 언제든지 '1월' 전에 해지통고하고 나갈 수 있기 때문이다. 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날 로부터 '3개월'이 지나야 그 효력이 발생한다. 다만, 재개발, 재건축조합 설립인가일 이후에 체결 된 주택 및 상가임대차에 관해서는 2년, 또는 1년의 임대차기간이 보장되지 않는다. [근거] 민법제635조제1항,제2항제1호,주택임대차보호법제4조제1항,제6조의2,도시및주거환경정비법제44조제5항 차임연체와 해지 임차인이월세를미룬경우, 2년(상가건물은 1년) 안이라도임차인을내보낼수있는지여부 월세가 2개월분연체(延滯)되면 2년(상가건물은 1년) 안에도 '계약의해지'를통고할수있다. [이유] 주택임대차의 최단기간(最短期間)은 2년(상가건물은 1년)이나, 최단기간의 보장은 '임차인의 귀 책사유(歸責事由)로 인한 해지사유'가 없는 때에 한하기 때문이다. A Q A Q A Q A Q