2011 법무사 6월호

업무참고자료 69 Q & A 묵시적 갱신 후의 해지통고 2년 기한으로 2007.3.20. 입주하여 계속 거주한 임차인이 2010.2.15. 나가려고 할 때, '보증 금의반환'을청구할수있는지여부 임대인은해지통지를받고 '3월'이지난 2010.5.15. 보증금을반환할의무가있다. [이유] 임대차계약은 2009.3.20. 묵시적으로 갱신되었고, 갱신된 후에는 임차인은 '언제든지' 해지의 통지를 할 수있으나, '해지의효력'은임대인이통지를받은날로부터 '3월'이경과해야비로소발생하기때문이다. [근거] 주택임대차보호법 제6조의 2 민법상의 묵시적 갱신 「상가건물임대차보호법」시행 전에 체결된 상가임대차계약은 위 법 시행 후에도 '묵시적 갱신' 이되는지여부 「상가건물임대차보호법」시행 전에 약정한 임대차기간이 만료한 후, 상당한 기간 내에 이의(異 議)를하지않으면 '묵시적으로갱신' 된다. [이유] 민법의 규정에 의한 '묵시적 갱신'은「상가건물임대차보호법」이 2002.11.1. 시행 된 후에도 적용되 기 때문이다. [근거] 민법 제639조, 상가건물임대차보호법 부칙 제2항 계약갱신과 최장기간 2002.10.15. 임대차기간 5년으로 임차한 상가건물이 2005.9.20. 주인이 바뀐 경우, 임차인 은주인이바뀐날부터 '기산(起算)'하여 2010.9.9.까지임차할수있는지여부 처음임차한 2002.10.15.부터기산하여 2007.10.14.까지임차할수있다. [이유] 5년의 '기산일'은 ①'주인이 바뀐' 2005.9.20.이 아니고, ②'최초로 갱신된' 2007.10.15.도 아니며, ③「상 가건물임대차보호법」시행 전이라도 영업을 위해 '최초로 계약한' 2002.10.15.이기 때문이다. 전체 임 대차기간중실제임차인(사업자)과사업자등록명의자가일치하지않는기간이일부있었다하더라 도전체임대차기간의실제임차인이동일하다면달리특별한사정이없는한마찬가지로본다. [근거] 상가건물임대차보호법 제3조 제2항, 제10조 제2항, 부칙 제2항, 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다 74320 판결, 2006. 7. 13. 선고 2006다 22272 판결 갱신거절의 통지 상가건물의임대인은계약체결후5년안에임차인에대해 '갱신거절의통지'를할수있는지여부 임차인이 '계약갱신요구'가없는한임대인은 5년안에도 '갱신거절의통지'를할수있다. [이유] 임대인은 ①임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 행하는 계약갱신 요구에 대해 5년 안에 는 정당한 사유 없이 '갱신거절의 통지'를 못하지만, ②임차인의 계약갱신 요구가 없으면, 5년 안 에도 '갱신거절의 통지'를 할 수 있기 때문이다. 임차인이 '나가겠다'는 말이 없으면, 묵시적 갱신 요구가 있었다고 보는 '사실인 관습'이 있다는 해석은 아직 없다. [근거] 상가건물임대차보호법 제10조 제4항 A Q A Q A Q A Q