2011 법무사 6월호
70 法務士 2011년 6월호 갱신거절의 거절사유 임대인은건물을철거하거나재건축하기위해임대차계약의갱신을 '거절' 할수있는지여부 임대인은건물철거등 '정당한사유'가있는때에는계약갱신을 '거절' 할수있다. [이유] 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 '정 당한 사유' 없이 이를 거절하지 못하는데, 건물이 노후 되거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더 라도 철거하거나 재건축하기 위해 계약갱신을 '거절' 할 수 있기 때문이다. [근거] 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호, 대구지방법원 2008. 7. 22. 선고 2008나 8841 판결 묵시적 갱신과 5년 제한 상가건물은묵시적갱신(默示的更新)으로 '5년'을초과하여 '적용' 될수있는지여부 묵시적갱신은 '5년'을초과하여도 '적용' 된다. [이유] 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 5년간 계약갱신을 요구할 수 있으나, 묵시적 갱 신은 '전체 임대차기간 5년의 제한'은 '적용' 되지 않기 때문이다. 주택이든 상가건물이든 묵시적 갱신은 5년을 초과하여 '적용' 된다. [근거] 상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제4항, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다 64307 판결 5년간 계약갱신의 대항요건 요부 가압류나 저당된 상가건물에 입점하고 사업자등록을 신청하지 않는 임차인은 '5년간 계약갱신' 을 '요구' 할수있는지여부 대항요건을갖추지않아도 '5년간계약갱신'을 '요구' 할수있다. [이유] 사업자등록신청 등 대항요건은 대항력, 확정일자 우선변제권, 우선특권 등의 요건일 뿐, 5년간 계 약갱신을 '요구'하는 요건이 아니기 때문이다. 가압류나 저당된 상가건물에 들어간 경우에는 ①경 매가 신청되면 후순위 임차권은 소멸되므로 5년간 계약갱신을 '요구' 할 수 없으나, ②경매가 신청 되지 않으면, 5년간 계약갱신을 '요구' 할 수 있다. [근거] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항, 제10조, 제14조, 김형배 외 2『민법학 강의(제8 판)』(신조사, 2009) 1227쪽, 박해식 외 2『상가임대차분쟁소송』(법률정보센타, 2004) 23쪽 계약갱신요구권 포기를 내용으로 하는 제소전화해조서의 효력 임대기간 2년이 지나면 임대인이 비워달라면 언제든지 비워준다는 내용의 '제소전 화해조서'를 작성한경우, 임차인은 5년간의 '계약갱신요구권'을주장할수있는지여부 임차인은 5년간의 '계약갱신요구권'을주장할수없다. [이유] 계약갱신요구권을 포기하는 약정은 경제적 약자인 임차인을 심하게 불리하게 하는 것으로 '무효' 라고 할 것이나, '제소전화해조서'는 확정판결과 같이 집행력과 기판력이 있어 준재심 사유에 해 당하지 않는 한 편면적 강행법규에 위배된 경우라 하더라도 '유효'하기 때문이다. [근거] 상가건물임대차보호법 제10조 제2항, 제15조, 민법 제385조, 제461조, 대법원 1987. 10. 13. 선고 86 다카 2275 판결 A Q A Q A Q A Q
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