70 法務士2011년 6 월호 갱신거절의거절사유 임대인은건물을철거하거나재건축하기위해임대차계약의갱신을'거절' 할수있는지여부 임대인은건물철거등'정당한사유'가있는때에는계약갱신을'거절' 할수있다. [이유] 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 '정 당한 사유' 없이 이를 거절하지 못하는데, 건물이 노후 되거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더 라도 철거하거나 재건축하기 위해 계약갱신을 '거절' 할 수 있기 때문이다. [근거] 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호, 대구지방법원 2008. 7. 22. 선고 2008나 8841 판결 묵시적 갱신과 5년 제한 상가건물은묵시적갱신(默示的更新)으로'5년'을초과하여'적용' 될수있는지여부 묵시적갱신은'5년'을초과하여도'적용' 된다. [이유] 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 5년간 계약갱신을 요구할 수 있으나, 묵시적 갱 신은 '전체 임대차기간 5년의 제한'은 '적용' 되지 않기 때문이다. 주택이든 상가건물이든 묵시적 갱신은 5년을 초과하여 '적용' 된다. [근거] 상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제4항, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다 64307 판결 5년간 계약갱신의 대항요건 요부 가압류나 저당된 상가건물에 입점하고 사업자등록을 신청하지 않는 임차인은 '5년간 계약갱신' 을'요구' 할수있는지여부 대항요건을갖추지않아도'5년간계약갱신'을'요구' 할수있다. [이유] 사업자등록신청 등 대항요건은 대항력, 확정일자 우선변제권, 우선특권 등의 요건일 뿐, 5년간 계 약갱신을 '요구'하는 요건이 아니기 때문이다. 가압류나 저당된 상가건물에 들어간 경우에는 ①경 매가 신청되면 후순위 임차권은 소멸되므로 5년간 계약갱신을 '요구' 할 수 없으나, ②경매가 신청 되지 않으면, 5년간 계약갱신을 '요구' 할 수 있다. [근거] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항, 제10조, 제14조, 김형배 외 2『민법학 강의(제8 판)』(신조사, 2009) 1227쪽, 박해식 외 2『상가임대차분쟁소송』(법률정보센타, 2004) 23쪽 계약갱신요구권 포기를 내용으로 하는 제소전화해조서의 효력 임대기간 2년이 지나면 임대인이 비워달라면 언제든지 비워준다는 내용의 '제소전 화해조서'를 작성한경우, 임차인은5년간의'계약갱신요구권'을주장할수있는지여부 임차인은 5년간의 '계약갱신요구권'을 주장할 수 없다. [이유] 계약갱신요구권을 포기하는 약정은 경제적 약자인 임차인을 심하게 불리하게 하는 것으로 '무효' 라고 할 것이나, '제소전화해조서'는 확정판결과 같이 집행력과 기판력이 있어 준재심 사유에 해 당하지 않는 한 편면적 강행법규에 위배된 경우라 하더라도 '유효'하기 때문이다. [근거] 상가건물임대차보호법 제10조 제2항, 제15조, 민법 제385조, 제461조, 대법원 1987. 10. 13. 선고 86 다카 2275 판결 A Q A Q A Q A Q
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