2011 법무사 6월호

업무참고자료 71 Q & A 경매개시와 해지 임대차목적물에대한 '경매절차가개시된경우' 임차인은임대차계약을 '해지' 할수있는지여부 임차인은 '경매개시'를이유로임대차계약을 '해지'할수있다. [이유] 임대차목적물에 대하여 경매절차가 개시되면, 대항력 있는 임차인은 '공평의 원칙' 및 '신의성실의 원칙'에 기하여 임대차를 '해지' 할 수 있기 때문이다. 대항력 없는 임차인이나 일반 임차인도 동 일하고, 해지는 도달 즉시 효력이 발생한다. 임차인이 배당요구하면 배당요구의 통지를 해지의 의 사표시로 보아 통지가 임대인에게 도달된 때 임대차가 종료된 것으로 본다. [근거] 1996. 7. 12. 선고 94다 37646 판결, 1998. 9. 18. 선고 97다 28407 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다 1560 판결 차임증감청구권의 성질 임대인이 존속기간 중에 월세를 올렸으나 임차인이 불응하여 재판으로 확정된 경우, 임대인은 '재판확정시'부터올린월세를받을수있는지여부 임차인이 '내용증명을받은때'부터올린월세를받을수있다. [이유] 차임 등의 증감청구권의 법적성질은 '형성권(形成權)'이므로 증감청구의 의사표시만으로 그 효력 이 발생하고 임차인에게 도달한 때에 임차인의 승낙이 필요 없이 바로 '객관적으로 상당한 범위' 로 증감되기 때문이다. 주택은 '연 5%'(상가건물은 '연 9%') 이상, 초과하지 못하고, 또 계약 또는 증액 후 '1년' 이내는 증액하지 못한다. [근거] 주택임대차보호법 제7조, 동법 시행령 제2조, 대법원 1969. 6. 10. 선고 68다 2142 판결 보증금을 기간 끝나기 며칠 전에 인상 요구한 경우 임대차기간이 끝나기 며칠 전 임대인이 갑자기 보증금 인상을 요구한 경우, 인상이 불가능한 상황이라면집을비워줘야하는지여부 '묵시적갱신'이되었으므로보증금을더올려주지않고도나가지않고그대로살수있다. [이유] 임대인은 임대차기간이 끝나기 '6개월 전부터 1개월 전까지의 기간'에 임차인에게 갱신거절의 통 지를 하지 않거나 보증금인상 등 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않 은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문 이다. 임대인이 보증금을 인상하려면 임대차기간이 끝나기 며칠 전에 요구할 것이 아니라 '1개월 전'에 요구했어야 했다. [근거] 주택임대차보호법 제6조 제1항 임차인이 올린 월세를 주지 않는 경우 임차인이올린월세를주지않는경우, 두달후에계약을 '해지' 할수있는지여부 임대인은계약을 '해지' 할수없다. [이유] 차임증액은 증액청구의 의사표시 시에 소급하여 효력이 생기지만, '객관적으로 상당한 금액'인지 당사자 사이에 협의가 성립되지 않아 법원이 결정해 주는 차임은 그 결정시까지는 '종전의 차임액 '을 지급해도 차임지급의 지체가 되지 않기 때문이다. [근거] 대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다 60931 판결 A Q A Q A Q A Q 차임의 증감요구