한봉상법무사(강원) 민사 l Q• 아파트를 1억 원에 매수하기로 했는데, 매도인이 조당수령을 거절합니다 아파트를 1억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 계약금과 중도금을 지급했습니다. 그 런데 잔금기일에 매도인에게 매매잔금을 지급하려 했더니 매도인이 잔금수령을 거절했습니다. 다론 사람에게 더 비싼 값으로 매도하게 되었으므로 매매계약을 해제하겠다면서 계약금과 중도금을 반환 하겠다는 것입니다. 등기부등본을 열람해 보니 아직 아파트는 매도인의 명의로 남아 있습니다. 이런 경우, 제가 구제받을 수 있는 방법은 무엇인가요? A•조璃법원에 변제공탁한후, 가처분신청 및 본안소송을제기에 구제받을수 있습니다 우리 민법은 ‘매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있습 니다(민법 제565조 제1항). 따라서 위 사안에서 귀하가 계약금만 지급한 상태라면 귀하(매수인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 교부받은 계약금의 2배를 매도인에게 상환하 고 계약을 해제할 수 있는 것입니다. 그러나 위 민법 규정에서도 명백하게 밝히고 있듯이 이러한 계약해제는 어디까지나 당사자 일방 이 이행에 착수하기 전까지만 가능한 것이므로 위 사안처럼 이미 매수인이 ‘이행의 착수’ 에 해당되 는 중도금까지 지급한 상황이라면 일방적으로 계약해제를 할 수는 없다는 의미 입니다. 따라서 귀하는 다음의 세 단계를 거쳐 권리구제를 받을 수 있습니다. 첫째, 매도인의 수령거절을 이유로 잔금을 법원에 변제공탁 해야 합니다. 둘째, 매도인이 다른 사람에게 소유권을 이전하는 것 을 방지하기 위해 관할 법원에 부동산처분금지 가처분신청을 해야 합니다. 셋째, 매도인을 상대로 소유권이전등기절차이행청구의 소를 제기해야 합니다. 이렇게 해서 승소판결이 확정되면 판결 정본 과 확정 증명원을 첨부해 귀하가 단독으로 소유권이전등기신청을 하면 됩니다. 참고로 위 사안에서 매도인이 이미 제3자에게로 소유권이전등기까지 마친 상태라면(즉, 이중매매 를 완료했다면) 귀하는 매매계약을 해제하고 이미 지급한 계약금과 중도금에 대한 이자는 물론이고, 계약해제로 인해 입은 손해배상도 청구할 수 있습니다. 또한 매도인은 이중매매에 대해 형법상 배임 죄의 책임을 지게 됩니다(대법원 1988.12.13. 선고88도750 판결) . • 생활법률상담O&A 59
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